2020年一季度上海办公租赁市场回顾
发布时间：2024-06-05 点击：122
一、2020年一季度上海地产大事件盘点
1、上海出台土地新政，应对疫情支持服务企业发展
2月12日，围绕抗击疫情和服务企业平稳健康发展，上海市规划和自然资源局发布《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》。新政策中，要求保持土地市场交易平稳有序、消除疫情对合同履约的影响、支持企业恢复生产和发展产业。
2、拿下内地总价地王 香港置地超300亿摘徐汇滨江项目
2月20日下午，上海土地市场迎来一宗大单交易，徐汇滨江综合体地块最终由香港置地联合体竞得，成交价310.5亿。此价格比2016年招商华侨城联合体在深圳获取的新会展商业用地高出0.5亿，成为截至目前的内地第一总价地王。
信息显示，该地块为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地，地上土地面积32.37万平方米。其中，出让面积23.13万平方米；地下水平投影占地面积28.58万平方米。建筑面积，地上计容建面为108.7万平方米；地下建筑总面积不超过71万平方米，其中地下商业面积不超过6万平方米，具体以规划审批方案为准。
3、上海落实办公楼、园区房租减免国企名录
2月27日，上海市出台的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》提出，中小企业承租本市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的，免收2月、3月两个月租金。日前上海市国有企业正积极落实该项政策。办办网了解到，目前涉及中小企业租户的34家企业集团已对外发布公告，初步估计，市属国有企业可减免的租金合计约25亿元，惠及约3.5万家中小企业。
4、上海发布浦东新区国土空间总体规划
3月3日，上海市规划和自然资源局公布了《上海市浦东新区国土空间总体规划（2017-2035）》，功能定位为中国改革开放的示范区，上海建设“五个中心”和国际文化大都市的核心承载区，全球科技创新的策源地，世界级旅游度假目的地，彰显卓越全球城市吸引力、创造力、竞争力的标杆区域。
根据《浦东总体规划》，浦东将形成一个主城区（由中心城区和川沙主城片区组成），5个城市副中心（包括4个主城副中心和1个南汇新城中心，中心城内提升花木-龙阳路城市副中心功能，新增金桥、张江城市副中心，川沙主城片区内新增川沙城市副中心）。此外，根据上海市政府的批复，浦东要加快建设交通枢纽，新增铁路上海东站，构建机场与铁路一体化交通。
5、上海首个5g产业园金桥5g产业生态园开园
3月12日，金桥5g产业生态园开园暨开发区重点项目集中开工仪式在金桥开发区举行。
金桥5g产业生态园是上海5g全覆盖、提供完整5g产研条件的创新园。主要面向全球招引“国内顶尖、国际一流”的5g产业链相关平台、龙头企业和重要项目，助力金桥立于全球5g之巅，成为国内乃至全球5g技术的策源地、5g应用产业创新发展的经济高地、5g全球高端人才和资源集聚地、成为传统产业提质增效、新兴产业培育壮大的示范区。
二、2020年一季度上海土地市场回顾
据办办网数据研究中心统计，2020年一季度上海土地市场新增经营性用地挂牌供应71宗，合计出让面积2,979,962平方米。其中办公用地为12宗，出让面积总数为666,842平方米，占全部挂牌面积的22.38%，环比2019年四季度增长127.49%，同比2019年一季度增长260.49%。
2020年一季度，上海土地市场共成交56宗土地,成交总面积为2,839,026平方米，成交总金额为6,868,445万元。
其中，办公用地成交9宗，成交总面积606,628平方米，环比2019年四季度增长34.06%，同比2019年一季度增长238.81%；成交总金额为4,261,474万元，环比增长93.15%，同比增长284.39%。
2020年一季度上海办公用地成交量主要集中在2月份，单月成交7宗办公用地，成交面积391,527平方米，占全季的64.64%。成交金额达3,568,399万元，占全季的83.74%。
本季度上海土地市场，共6个区域有办公用地成交，其中普陀4宗、徐汇、静安、青浦、松江和崇明各有1宗。
在以上区域中，徐汇以单宗地块成交23.13万平方米，成交金额高达310.5亿元成为本季度办公用地成交体量和成交金额最多的区域。同时，该地块也成为目前的内地第一总价地王。
三、2020年一季度上海办公租赁市场需求解析
1、企业办公选址区域需求
根据办办网数据统计，2020年一季度上海市办公租赁市场中，浦东再度成为企业选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的16.64%，占比幅度相较2019年四季度有所提升。闵行以占比13.14%的需求量紧随其后，徐汇排名第三，占比11.39%。需求前五名的区域占据了整个需求市场的57.37%，占比幅度相较2019年四季度出现小幅下滑。
2、企业办公选址租金需求
在2020年一季度的办公租赁市场中，租金在3元/㎡·天以下的办公项目成为最受关注的目标，需求占比达到48.03%，环比2019年四季度有所下滑，闵行和浦东是这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年四季度有大幅度增长，需求占比达到8.15%，本季度能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在静安和浦东。
3、企业办公选址户型需求
而在租赁户型面积的需求上，200平方米以下的小户型需求占比为53.42%，相比2019年四季度有所下滑，浦东和闵行是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求占比为8.90%，较2019年四季度也有一定下滑，静安和黄浦则是这个户型段最受关注的区域。
4、企业办公选址轨交需求
根据办办网热点统计，上海轨交9号线成为2020年度一季度最为热门的轨交需求线路。
该条轨交线路西南起于松江区松江南站，途经闵行区、徐汇区、黄浦区，东北止于浦东新区曹路站，联通了松江新城、徐家汇副中心、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽、金桥出口加工区、曹路大型居住社区等多个重要区域和客流集散点，全长约65公里，共设35座车站。
该条轨交线路沿线的办公楼一季度租金均价为3.84元/㎡·天，环比2019年四季度略有下滑，其中，打浦桥站周边的办公楼租金均价最高，为5.79元/㎡·天。
5、市场需求主力产业类型
虽然本次疫情对餐饮业、旅游业和零售业等行业造成重创，但同时也刺激了另一些企业的加速增长，如医疗制造、在线教育和游戏、企业在线办公服务等；同时，随着金融业开放利好政策的落地，外资金融机构的进驻及业务扩张将也带来新的办公租赁需求；再加上5g商用全面启动，推动了人工智能、大数据和云计算等产业的提速发展。整体来看，专业服务业、金融业、tmt产业和制造业依旧是整个上海办公租赁市场的主力需求支柱，疫情并没有对这些主力需求行业形成太大冲击。
四、2020年一季度上海办公租赁市场租金走势
2020年一季度，受疫情影响，全市租金整体仍处于下行通道，纵观各区，除了黄浦、杨浦和闵行等有限区域继续持平外，其他各区的平均租金相比2019年四季度均有微幅下跌。其中，静安以5.13元/㎡·天的租金均价继续成为本季度企业办公空间成本最高的区域。
同时根据办办网数据统计，从上海目前运行的15条轨交线路沿线的办公楼租金均价来看，4号线以4.91元/㎡·天的租金均价成为本季度租金均价最高的轨交线，另外，除了16号线，其他轨交线路的沿线租金均价相比2019年四季度均有所下滑。
五、2020年一季度上海办公租赁市场供需侧解析
2020年一季度，新冠疫情虽然对整个房地产市场的冲击不可避免，但上海办公租赁市场受到的影响相对有限，随着疫情逐渐得到控制，各行各业相继复工，上海办公租赁市场也逐渐恢复正常，据办办网大数据统计，在经历1、2月份的低迷后，3月份的市场需求有所回暖，全市一季度的办公租赁需求总量和2019年四季度相比并没有出现负增长。
在区域分布方面，各区市场的需求表现不一，浦东、闵行和静安是一季度需求面积最多的区域，3个区合计需求办公面积占整个市场的42.33%；同时闵行也是一季度需求增长幅度最大的区域，环比增长2.46%。而在主城区里，徐汇、虹口和杨浦的需求量则出现不同幅度的下滑。
本季度上海办公租赁市场的新增供应则明显放缓了脚步，全市各区的的供应量均出现不同幅度下滑，整体供应量环比2019年四季度下滑9.70%，
浦东、徐汇和闵行依然是本季度供应量最大的区域，3个区合计供应办公面积占整个市场的46.48%。同时徐汇也是本季度主城区里供应量下滑幅度最大的区域，环比下滑11.21%。
六、2020年一季度上海企业空间流向综合指数排名
“2020年一季度上海企业空间流向指数”基本显示了本季度的企业空间的流向趋势，浦东、徐汇和闵行依然是企业集中流向的热门区域，拥有充裕的高品质办公空间供应和租金优势的新兴商务区也将继续吸引企业迁入，尤其是疫情影响下，企业对办公成本更加敏感。
企业对办公空间的诉求也日趋多元化，业主需要更关注办公空间的差异化和增值服务，物业管理高品质、拥有更多停车位和绿色相关认证的写字楼也成为疫情爆发后企业关注的焦点。
七、展望2020年二季度
展望2020年二季度，疫情对办公租赁市场的负面影响预计进一步减弱，专业服务业、金融业、tmt产业和制造业等行业的继续扩张将成为去化主力军；持续复苏的需求和新增供应的放缓有望回调市场空置率。更多空间业主将突破传统的营销方式，借助互联网共享平台打通企业租户和空间业主的服务桥梁，提供全新的租赁体验，加速项目空间去化，上海办公租赁市场整体有望逐渐回暖。
溢价46.42%，北京中弘大厦写字楼33.12亿拍出
共享办公告别高光时刻，降租成普遍现象
三季度上海写字楼租赁需求反弹超预期
疫情难撼北京办公楼市场坚实需求
商务写字楼出租行情受到哪些因素的影响？
浅谈租写字楼时应注意的物业收费问题
傲拓科技募集资金用于子公司办公楼建设
二季度一线城市写字楼回暖，深圳空置率依然很高
1、上海出台土地新政，应对疫情支持服务企业发展
2月12日，围绕抗击疫情和服务企业平稳健康发展，上海市规划和自然资源局发布《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》。新政策中，要求保持土地市场交易平稳有序、消除疫情对合同履约的影响、支持企业恢复生产和发展产业。
2、拿下内地总价地王 香港置地超300亿摘徐汇滨江项目
2月20日下午，上海土地市场迎来一宗大单交易，徐汇滨江综合体地块最终由香港置地联合体竞得，成交价310.5亿。此价格比2016年招商华侨城联合体在深圳获取的新会展商业用地高出0.5亿，成为截至目前的内地第一总价地王。
信息显示，该地块为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地，地上土地面积32.37万平方米。其中，出让面积23.13万平方米；地下水平投影占地面积28.58万平方米。建筑面积，地上计容建面为108.7万平方米；地下建筑总面积不超过71万平方米，其中地下商业面积不超过6万平方米，具体以规划审批方案为准。
3、上海落实办公楼、园区房租减免国企名录
2月27日，上海市出台的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》提出，中小企业承租本市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的，免收2月、3月两个月租金。日前上海市国有企业正积极落实该项政策。办办网了解到，目前涉及中小企业租户的34家企业集团已对外发布公告，初步估计，市属国有企业可减免的租金合计约25亿元，惠及约3.5万家中小企业。
4、上海发布浦东新区国土空间总体规划
3月3日，上海市规划和自然资源局公布了《上海市浦东新区国土空间总体规划（2017-2035）》，功能定位为中国改革开放的示范区，上海建设“五个中心”和国际文化大都市的核心承载区，全球科技创新的策源地，世界级旅游度假目的地，彰显卓越全球城市吸引力、创造力、竞争力的标杆区域。
根据《浦东总体规划》，浦东将形成一个主城区（由中心城区和川沙主城片区组成），5个城市副中心（包括4个主城副中心和1个南汇新城中心，中心城内提升花木-龙阳路城市副中心功能，新增金桥、张江城市副中心，川沙主城片区内新增川沙城市副中心）。此外，根据上海市政府的批复，浦东要加快建设交通枢纽，新增铁路上海东站，构建机场与铁路一体化交通。
5、上海首个5g产业园金桥5g产业生态园开园
3月12日，金桥5g产业生态园开园暨开发区重点项目集中开工仪式在金桥开发区举行。
金桥5g产业生态园是上海5g全覆盖、提供完整5g产研条件的创新园。主要面向全球招引“国内顶尖、国际一流”的5g产业链相关平台、龙头企业和重要项目，助力金桥立于全球5g之巅，成为国内乃至全球5g技术的策源地、5g应用产业创新发展的经济高地、5g全球高端人才和资源集聚地、成为传统产业提质增效、新兴产业培育壮大的示范区。
二、2020年一季度上海土地市场回顾
据办办网数据研究中心统计，2020年一季度上海土地市场新增经营性用地挂牌供应71宗，合计出让面积2,979,962平方米。其中办公用地为12宗，出让面积总数为666,842平方米，占全部挂牌面积的22.38%，环比2019年四季度增长127.49%，同比2019年一季度增长260.49%。
2020年一季度，上海土地市场共成交56宗土地,成交总面积为2,839,026平方米，成交总金额为6,868,445万元。
其中，办公用地成交9宗，成交总面积606,628平方米，环比2019年四季度增长34.06%，同比2019年一季度增长238.81%；成交总金额为4,261,474万元，环比增长93.15%，同比增长284.39%。
2020年一季度上海办公用地成交量主要集中在2月份，单月成交7宗办公用地，成交面积391,527平方米，占全季的64.64%。成交金额达3,568,399万元，占全季的83.74%。
本季度上海土地市场，共6个区域有办公用地成交，其中普陀4宗、徐汇、静安、青浦、松江和崇明各有1宗。
在以上区域中，徐汇以单宗地块成交23.13万平方米，成交金额高达310.5亿元成为本季度办公用地成交体量和成交金额最多的区域。同时，该地块也成为目前的内地第一总价地王。
三、2020年一季度上海办公租赁市场需求解析
1、企业办公选址区域需求
根据办办网数据统计，2020年一季度上海市办公租赁市场中，浦东再度成为企业选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的16.64%，占比幅度相较2019年四季度有所提升。闵行以占比13.14%的需求量紧随其后，徐汇排名第三，占比11.39%。需求前五名的区域占据了整个需求市场的57.37%，占比幅度相较2019年四季度出现小幅下滑。
2、企业办公选址租金需求
在2020年一季度的办公租赁市场中，租金在3元/㎡·天以下的办公项目成为最受关注的目标，需求占比达到48.03%，环比2019年四季度有所下滑，闵行和浦东是这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年四季度有大幅度增长，需求占比达到8.15%，本季度能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在静安和浦东。
3、企业办公选址户型需求
而在租赁户型面积的需求上，200平方米以下的小户型需求占比为53.42%，相比2019年四季度有所下滑，浦东和闵行是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求占比为8.90%，较2019年四季度也有一定下滑，静安和黄浦则是这个户型段最受关注的区域。
4、企业办公选址轨交需求
根据办办网热点统计，上海轨交9号线成为2020年度一季度最为热门的轨交需求线路。
该条轨交线路西南起于松江区松江南站，途经闵行区、徐汇区、黄浦区，东北止于浦东新区曹路站，联通了松江新城、徐家汇副中心、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽、金桥出口加工区、曹路大型居住社区等多个重要区域和客流集散点，全长约65公里，共设35座车站。
该条轨交线路沿线的办公楼一季度租金均价为3.84元/㎡·天，环比2019年四季度略有下滑，其中，打浦桥站周边的办公楼租金均价最高，为5.79元/㎡·天。
5、市场需求主力产业类型
虽然本次疫情对餐饮业、旅游业和零售业等行业造成重创，但同时也刺激了另一些企业的加速增长，如医疗制造、在线教育和游戏、企业在线办公服务等；同时，随着金融业开放利好政策的落地，外资金融机构的进驻及业务扩张将也带来新的办公租赁需求；再加上5g商用全面启动，推动了人工智能、大数据和云计算等产业的提速发展。整体来看，专业服务业、金融业、tmt产业和制造业依旧是整个上海办公租赁市场的主力需求支柱，疫情并没有对这些主力需求行业形成太大冲击。
四、2020年一季度上海办公租赁市场租金走势
2020年一季度，受疫情影响，全市租金整体仍处于下行通道，纵观各区，除了黄浦、杨浦和闵行等有限区域继续持平外，其他各区的平均租金相比2019年四季度均有微幅下跌。其中，静安以5.13元/㎡·天的租金均价继续成为本季度企业办公空间成本最高的区域。
同时根据办办网数据统计，从上海目前运行的15条轨交线路沿线的办公楼租金均价来看，4号线以4.91元/㎡·天的租金均价成为本季度租金均价最高的轨交线，另外，除了16号线，其他轨交线路的沿线租金均价相比2019年四季度均有所下滑。
五、2020年一季度上海办公租赁市场供需侧解析
2020年一季度，新冠疫情虽然对整个房地产市场的冲击不可避免，但上海办公租赁市场受到的影响相对有限，随着疫情逐渐得到控制，各行各业相继复工，上海办公租赁市场也逐渐恢复正常，据办办网大数据统计，在经历1、2月份的低迷后，3月份的市场需求有所回暖，全市一季度的办公租赁需求总量和2019年四季度相比并没有出现负增长。
在区域分布方面，各区市场的需求表现不一，浦东、闵行和静安是一季度需求面积最多的区域，3个区合计需求办公面积占整个市场的42.33%；同时闵行也是一季度需求增长幅度最大的区域，环比增长2.46%。而在主城区里，徐汇、虹口和杨浦的需求量则出现不同幅度的下滑。
本季度上海办公租赁市场的新增供应则明显放缓了脚步，全市各区的的供应量均出现不同幅度下滑，整体供应量环比2019年四季度下滑9.70%，
浦东、徐汇和闵行依然是本季度供应量最大的区域，3个区合计供应办公面积占整个市场的46.48%。同时徐汇也是本季度主城区里供应量下滑幅度最大的区域，环比下滑11.21%。
六、2020年一季度上海企业空间流向综合指数排名
“2020年一季度上海企业空间流向指数”基本显示了本季度的企业空间的流向趋势，浦东、徐汇和闵行依然是企业集中流向的热门区域，拥有充裕的高品质办公空间供应和租金优势的新兴商务区也将继续吸引企业迁入，尤其是疫情影响下，企业对办公成本更加敏感。
企业对办公空间的诉求也日趋多元化，业主需要更关注办公空间的差异化和增值服务，物业管理高品质、拥有更多停车位和绿色相关认证的写字楼也成为疫情爆发后企业关注的焦点。
七、展望2020年二季度
展望2020年二季度，疫情对办公租赁市场的负面影响预计进一步减弱，专业服务业、金融业、tmt产业和制造业等行业的继续扩张将成为去化主力军；持续复苏的需求和新增供应的放缓有望回调市场空置率。更多空间业主将突破传统的营销方式，借助互联网共享平台打通企业租户和空间业主的服务桥梁，提供全新的租赁体验，加速项目空间去化，上海办公租赁市场整体有望逐渐回暖。
溢价46.42%，北京中弘大厦写字楼33.12亿拍出
共享办公告别高光时刻，降租成普遍现象
三季度上海写字楼租赁需求反弹超预期
疫情难撼北京办公楼市场坚实需求
商务写字楼出租行情受到哪些因素的影响？
浅谈租写字楼时应注意的物业收费问题
傲拓科技募集资金用于子公司办公楼建设
二季度一线城市写字楼回暖，深圳空置率依然很高
上一篇：5月广州写字楼回暖，打破低迷
下一篇：办公室风水有讲究，避免是非有技巧