疫情难撼北京办公楼市场坚实需求

2020年8月27日，北京——2020年初，让人始料未及的新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地，包括北京在内，全球主要城市纷纷进入“居家避疫”模式，办公楼市场面临前所未有的挑战。上个季度，就在国内生产生活秩序逐渐恢复正常时，北京的“复工复产”进程再度被6月的“新发地聚集性疫情”所打断，受此影响，全北京市甲级办公楼市场活跃度“减半”，空置率升至14.0%，创出10年来的新高。同时，北京办公楼平均租金却大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以来的低点。作为在全国具有指标意义的北京办公楼市场，其未来走势引起了各界的广泛关注和讨论。
依照仲量联行白皮书所提出的“需求冰山”结构，以大型企业为代表，稳健可靠的“基石需求”、以中型企业为依托，低调存在的“从动需求”和以新兴企业为主导，活跃扩张的“动能需求”三者自下而上，共同构筑了北京办公楼市场上的租赁需求来源。历经近十年的强劲发展，北京新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可以达到75%，这主要归功于企业规模增长迅猛，租金支付能力强，但规模相对有限动能需求。在鼓励“大众创业、万众创新”的政策推动下，“金融科技”、“互联网+”、“共享经济”等新概念层出不穷，在京扩租面积引人注目的既有阿里巴巴、字节跳动、美团等互联网巨头，昔日手握大笔融资的p2p理财公司、共享单车企业和联合办公空间等也曾经凭借“爆发式增长”态势引领市场。
然而，行至2019年，受宏观经济下行压力凸显、中美贸易摩擦升级等因素影响，动能需求对北京办公楼市场的拉抬作用日趋乏力，当年的净吸纳量还不到10万平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同时，北京办公楼租金也停止了逐年增长的脚步，甚至首次录得4.0%降幅。仲量联行华北区研究部总监米阳预计，因新冠疫情，今年的净吸纳量将降至7.5万平方米，但当前市场所面临的压力仍在可以承受的范围之内。米阳进一步解释道：“在参与调研的业内人士中，只有30%将市场下行归结于疫情，超过六成的受访者更担心经济增长放缓对需求的影响。但我们必须要清楚地看到，在北京市场上，半数以上的需求都是由央企、国企、跨国公司和知名私企所构成的‘基石需求’，此类需求风险度低、稳定性高，足以对市场形成有力支撑，保证市场在相对平稳的区间内运行。”
来源：仲量联行


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