写字楼业态特性及投资写字楼机会分析

写字楼租赁市场需求指标一般用吸纳量来衡量，包括出租吸纳量和出售吸纳量，出租吸纳量计算方法为新租面积+扩租面积-退租面积，出售吸纳量即为新出售写字楼面积，总吸纳量出租吸纳量+出售吸纳量。
一：写字楼吸纳量变化对市场影响
相关研究报告，公布样本城市的写字楼吸纳量数据，但由于其并非所有报告均对外公开，故很难获得连续的写字楼市场需求数据。因此出售吸纳量数据我们选择参考国家统计局公布的办公楼销售面积进行分析，经对比后发现，全国层面来看，写字楼出售吸纳量增速基本与住宅销售面积增速基本保持同频波动，呈现出明显的3年一轮小周期波动特征，销售金额增速亦然。
出租吸纳量方面，由于统计局无相关统计数据，五大行公开数据连续性较差，因此我们从写字楼空置率角度进行侧面分析。根据世邦魏理仕公布的样本城市甲写字楼空臵率波动情况可以看出，尽管城市之间空臵率差异明显，但城市自身纵向时间维度内空臵率水平波动程度并不大，如一线城市代表北京基本维持在5%-10%之间，长三角强二线城市代表杭州基本维持在18%-20%之间，华中强二线城市代表武汉基本维持在25%-35%之间，西南强二线城市代表重庆基本维持在30%-40%之间。由于写字楼物业租赁需求更多受区域产业结构、经济发展水平和居民可支配收入等中长期指标影响，因此相对住宅销售来说短期内写字楼物业租赁需求更加稳定，并且政策调控一般也仅针对住宅较少涉及写字楼，所以写字楼租赁需求波动相对更加平稳。
二、投资写字楼首选核心区域
写字楼市场相较于住宅市场的区域分化特征更为显著，购房需求中由于首置首改等刚需在不同等级城市中均普遍存在，因此只要在供不应求的市场中住宅开发均能实现无差别繁荣，而写字楼民生属性较弱，金融属性较强，如上文所述其下游需求主要受区域产业结构、经济发展水平等影响，因而区域差异造成的写字楼市场景气度差异更为显著。从数据来看，广州写字楼空置率仅在5%左右，而天津则高达44%，后者接近前者的9倍，差异巨大。
整体来看，一线城市空置率远低于二线城市，二线城市中南京、宁波等空置率较低，而重庆、西安、天津等写字楼出租压力较大。租金方面，一线城市价格较高，最高的为北京，所以投资写字楼选在北京需要有较大资本投入，2019年三季度平均租金水平为427元/平/月，而最低的宁波租金水平仅为70元/平/月，前者超过后者的6倍，差异显著。整体来看，一线与二线城市间租金差异较大，一线城市内部租金分化也较大，而二线城市之间租金差异相对较小。
综上我们认为，投资写字楼机会还是应当聚焦于核心城市，包括一线城市及其辐射的城市群，更强的产业集聚能力、更高的三产产比、更完善的公共服务配套水平使得办公需求具备长期支撑，资产升值和租金上浮空间均较大。此外，由于写字楼运营难度相对购物中心较低，整体来看纯靠运营管理实现高租金溢价的难度较大，因此地域属性对写字楼而言至关重要。


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