2017年写字楼、公寓是否会得到投资者的青睐？
发布时间：2024-09-28 点击：78
2017年房地产市场的主旋律没有别的，就是调控，调控，再调控。限购、限贷、限价、限售等手段组合出击，今年已过去大半，调控未见松动迹象，且还在不断加码，更有人预测未来加法调控将成为趋势，且预判周期还会在3-5年左右。
依存于限购之外的公寓、写字楼
在这样的大背景下，显然住宅市场的低迷态势已成定局。诚然，国家制定的房子回归居住属性的基调是为了老百姓的长远利益着想，理应受到民众的拥护。但不可忽视的是，刨除居住的需求之外，还是有一部分人会把目光落在楼市投资上。那么，在住宅投资无路的情况下，很多人自然而然的就会格外关注写字楼和公寓，因为对于这两类产品而言，目前还未被列入限制的行列，政策上相对较为宽松。
那么，写字楼和公寓对于投资而言，到底有多大的前景，或者说目前适不适合投资，这就需要来了解一下它们当前的市场状况和未来的发展趋势。
写字楼市场调查
从市场需求来看，受整体经济形势的影响，2017年由于外资企业大多对于经营扩张持谨慎态度，因此中资企业将担纲写字楼市场新增需求主力，占比将从2016年的83.4%继续上行。
上图是一份来自于世邦魏理仕研究部的数据图表，从图中我们可以看出，租用写字楼占比最大的三个行业是金融、信息科技、专业服务，其中虽然金融业的下降幅度较大，但依然是目前国内写字楼需求的主要来源。
从供应情况来看，2017年全国17个主要城市优质写字楼新增供应初值预计将接近1000万平方米，比2016年实际交付量增幅超过19%。未来三年市场将迎来写字楼供应高峰，预计总量可达2300万平方米。
据世邦魏理仕研究部的分析显示，预计2017年底17个城市写字楼的平均空置率将上升3.3个百分点至23.5%，其中14个城市的平均空置率都将上升，市场将呈现供过于求的特征，写字楼需求平衡逐渐倾斜至需求端。
那么，天津的写字楼市场又是什么样的情况呢？
据仲量联行的数据显示，2017年第一季度，天津写字楼市场总净吸纳量达到49000平方米，环比增长94.2%，同比下降63.8%。其中，43%的吸纳量来自于甲级写字楼，房地产和金融领域为主要租赁需求来源。虽然甲级和乙级写字楼的空置率均呈下降的态势，分别下降了2.5个百分点和1.5个百分点，但49.8%和31.7%的空置率依然远超全国平均水平。
而高空置率也直接推动了租金的持续下跌，2017年第一季度，天津市甲级写字楼租金降至104元/平方米/月，环比下降0.7%，同比下降10.6%；乙级写字楼租金降至88元/平方米/月，环比下降0.6%，同比下降2.3%。
有8个写字楼项目预计在2017年竣工，2017年底将新增约481000平方米的供应量，市场空置率将再度被推高。
供应量的增多以及新项目的入市，都将加剧市场的竞争。而空置率的持续上行，加之存量未见明显消化，都将导致租金缓步下行。唯一可期的就是随着京津冀一体化的加速发展，天津有可能会承接北京外迁的金融、电子商务等现代服务业的企业和公司，有望在一定程度上拉动天津写字楼市场的增长，但从短期来看，市场整体依旧处于调整期。
公寓成稀缺资源？
相比写字楼，公寓就要更接地气了。首先公寓不限购，其次公寓不仅仅可投资，更重要的是还能满足居住的需求。即便是投资，所面向的租赁族群也更为广泛，市场范围也相对更大。
今年年初，天津不再新审批酒店型公寓项目，这也意味着天津市含酒店式公寓项目的批地终结，虽然实为对酒店型公寓建设的强化规范管理，但在当时业内人为营造的稀缺感也是让公寓又火了一把。
那么，天津的公寓产品销售的实际情况又是如何的呢？
我们来看一组数据。据克而瑞数据统计，从2010年到2015年，天津的公寓产品成交量分别为8581套、8443套、11107套、10696套、6133套、6195套，而到了2016年，成交量猛涨至19082套。从数据来看，成交量基本呈现震荡上行的趋势，当然这主要得益于整体市场的上行，但也不可否认，公寓产品还是为不少天津购房者认可的。面对今年楼市惨淡的成交量，去年的奇迹肯定不能重演，并且会出现较大幅度的下滑。
单从存量数据来看，压力其实还是不小的。2017年2月数据显示，天津的公寓库存达318.6万平方米，去化周期可达23个月，其中滨海新区占比最大，为36%。但如果后期不再有新公寓项目推出的话，去化周期肯定会大大缩短。
对于刚需而言，日益加剧的信贷政策的围堵，使得公寓可以被视作为过渡性自住需求的最佳出口。公寓产品具备城市核心区、小户型、低总价、精装、可落户（部分项目）等众多先天优势，并且未来城市价值和房产增值也都是可期的。虽然比不了普通住宅，但作为过渡还是可以接受的。在高首付和高利率的重压之下，想要实现家的梦想，搭乘公寓这艘“诺亚方舟”，不失为一种理性的选择。
从国家当前的调控政策方向来看，强调租售并举，大力发展住房租赁市场的方向基本已经坐实了。因此，如果是作为投资的话，按照以往公寓的租金收益来看，一般能到年化5%-7%，还是不错的；但从房产升值的角度来看，升值幅度还是远远低于住宅的。
此次调控越来越有要朝着持久战的趋势发展了，小编虽然看不到3-5年之后，但至少到明年春天，调控是不会放松的，而且还会不断加码。在这样的政策下，期待市场焕发春天是不太可能了。因此，对于投资的建议，小编觉得关于投资成本、回报周期、风险规模的预估都要做足功课，这样可以加大规避风险，扩大收益的概率。总结起来，小编觉得还是那句老话最为适用：市场有风险，投资需谨慎。(来源：搜房网)
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去年年底北京和上海写字楼空置率就已突破10%
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三季度国内写字楼租赁价格出租价格变化分析
依存于限购之外的公寓、写字楼
在这样的大背景下，显然住宅市场的低迷态势已成定局。诚然，国家制定的房子回归居住属性的基调是为了老百姓的长远利益着想，理应受到民众的拥护。但不可忽视的是，刨除居住的需求之外，还是有一部分人会把目光落在楼市投资上。那么，在住宅投资无路的情况下，很多人自然而然的就会格外关注写字楼和公寓，因为对于这两类产品而言，目前还未被列入限制的行列，政策上相对较为宽松。
那么，写字楼和公寓对于投资而言，到底有多大的前景，或者说目前适不适合投资，这就需要来了解一下它们当前的市场状况和未来的发展趋势。
写字楼市场调查
从市场需求来看，受整体经济形势的影响，2017年由于外资企业大多对于经营扩张持谨慎态度，因此中资企业将担纲写字楼市场新增需求主力，占比将从2016年的83.4%继续上行。
上图是一份来自于世邦魏理仕研究部的数据图表，从图中我们可以看出，租用写字楼占比最大的三个行业是金融、信息科技、专业服务，其中虽然金融业的下降幅度较大，但依然是目前国内写字楼需求的主要来源。
从供应情况来看，2017年全国17个主要城市优质写字楼新增供应初值预计将接近1000万平方米，比2016年实际交付量增幅超过19%。未来三年市场将迎来写字楼供应高峰，预计总量可达2300万平方米。
据世邦魏理仕研究部的分析显示，预计2017年底17个城市写字楼的平均空置率将上升3.3个百分点至23.5%，其中14个城市的平均空置率都将上升，市场将呈现供过于求的特征，写字楼需求平衡逐渐倾斜至需求端。
那么，天津的写字楼市场又是什么样的情况呢？
据仲量联行的数据显示，2017年第一季度，天津写字楼市场总净吸纳量达到49000平方米，环比增长94.2%，同比下降63.8%。其中，43%的吸纳量来自于甲级写字楼，房地产和金融领域为主要租赁需求来源。虽然甲级和乙级写字楼的空置率均呈下降的态势，分别下降了2.5个百分点和1.5个百分点，但49.8%和31.7%的空置率依然远超全国平均水平。
而高空置率也直接推动了租金的持续下跌，2017年第一季度，天津市甲级写字楼租金降至104元/平方米/月，环比下降0.7%，同比下降10.6%；乙级写字楼租金降至88元/平方米/月，环比下降0.6%，同比下降2.3%。
有8个写字楼项目预计在2017年竣工，2017年底将新增约481000平方米的供应量，市场空置率将再度被推高。
供应量的增多以及新项目的入市，都将加剧市场的竞争。而空置率的持续上行，加之存量未见明显消化，都将导致租金缓步下行。唯一可期的就是随着京津冀一体化的加速发展，天津有可能会承接北京外迁的金融、电子商务等现代服务业的企业和公司，有望在一定程度上拉动天津写字楼市场的增长，但从短期来看，市场整体依旧处于调整期。
公寓成稀缺资源？
相比写字楼，公寓就要更接地气了。首先公寓不限购，其次公寓不仅仅可投资，更重要的是还能满足居住的需求。即便是投资，所面向的租赁族群也更为广泛，市场范围也相对更大。
今年年初，天津不再新审批酒店型公寓项目，这也意味着天津市含酒店式公寓项目的批地终结，虽然实为对酒店型公寓建设的强化规范管理，但在当时业内人为营造的稀缺感也是让公寓又火了一把。
那么，天津的公寓产品销售的实际情况又是如何的呢？
我们来看一组数据。据克而瑞数据统计，从2010年到2015年，天津的公寓产品成交量分别为8581套、8443套、11107套、10696套、6133套、6195套，而到了2016年，成交量猛涨至19082套。从数据来看，成交量基本呈现震荡上行的趋势，当然这主要得益于整体市场的上行，但也不可否认，公寓产品还是为不少天津购房者认可的。面对今年楼市惨淡的成交量，去年的奇迹肯定不能重演，并且会出现较大幅度的下滑。
单从存量数据来看，压力其实还是不小的。2017年2月数据显示，天津的公寓库存达318.6万平方米，去化周期可达23个月，其中滨海新区占比最大，为36%。但如果后期不再有新公寓项目推出的话，去化周期肯定会大大缩短。
对于刚需而言，日益加剧的信贷政策的围堵，使得公寓可以被视作为过渡性自住需求的最佳出口。公寓产品具备城市核心区、小户型、低总价、精装、可落户（部分项目）等众多先天优势，并且未来城市价值和房产增值也都是可期的。虽然比不了普通住宅，但作为过渡还是可以接受的。在高首付和高利率的重压之下，想要实现家的梦想，搭乘公寓这艘“诺亚方舟”，不失为一种理性的选择。
从国家当前的调控政策方向来看，强调租售并举，大力发展住房租赁市场的方向基本已经坐实了。因此，如果是作为投资的话，按照以往公寓的租金收益来看，一般能到年化5%-7%，还是不错的；但从房产升值的角度来看，升值幅度还是远远低于住宅的。
此次调控越来越有要朝着持久战的趋势发展了，小编虽然看不到3-5年之后，但至少到明年春天，调控是不会放松的，而且还会不断加码。在这样的政策下，期待市场焕发春天是不太可能了。因此，对于投资的建议，小编觉得关于投资成本、回报周期、风险规模的预估都要做足功课，这样可以加大规避风险，扩大收益的概率。总结起来，小编觉得还是那句老话最为适用：市场有风险，投资需谨慎。(来源：搜房网)
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果然！OPPO全球终端总部也来了！世界级的未来科技城，对手只剩下自己！
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