一季度，北京写字楼吸纳量、租金齐跌

2019年国内包括北京在内的写字楼市场出现了空置率明显上升的情况，被誉为“拐点”之年，而今年国内写字楼市场又遭受疫情冲击，北京一季度经济情况呈现下行趋势。在此背景下，北京写字楼市场表现如何呢？近日，中指研究院发布报告显示，一季度，北京写字楼市场呈现吸纳量、租金齐跌的情况。
供给和需求
受新冠疫情影响，一季度北京房地产市场出现一段时间的停工，部分项目交付延后。一季度燕莎商圈的华瑞大厦交付入市。预计2020年~2022年将新增供应约619.8万㎡，其中近六成位于新兴商圈。截至2020年3月，北京甲级写字楼租赁市场的存量达到约9662万平方米。
从办公楼市场运行情况来看，2020年一季度全市新开工面积为2.44万平方米，出现较大幅度下滑，同比下降19%；竣工面积为4.6万平方米，同比增长83%；销售面积为3.26万平方米，同比下降61%。
疫情爆发期间，租赁活动受限，新租需求出现延期或暂时停滞。一季度部分企业租户纷纷暂缓他们的选址和扩张需求，北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态。加之经济的下行压力使得一些敏感的企业租户出现了退租、缩减面积等现象。中短期内，线上科技公司、医药与医疗公司、云计算、大数据等行业因疫情间接受益，成为租赁市场的新兴力量。
租金和空置
在经济形势不确定、疫情以及供应的多重影响下，北京市写字楼租金水平处于下调通道，一季度全市大部分区域的平均租金都出现不同程度的下跌。截止3月份，北京全市甲乙级写字楼的租金7.26元/㎡·天，同环比分别下降8.4%和0.3%。分商圈来看，截止2020年3月份，金融街(6.610,
-0.01, -0.15%)区域甲乙级写字楼的日租金为14.32元/㎡·天，为全市最高，其次为燕莎、cbd，分别为9.72元/㎡·天和8.64元/㎡·天。科技园区、上地、亚运村、望京区域的日租金处于相对低区，分别为4.49元/㎡·天、5.06元/㎡·天、6.04元/㎡·天、6.43元/㎡·天。
预计到今年9月份，北京甲乙级写字楼日租金将比当前下跌3.2个百分点，到12月份，比当前下跌8.2个百分点。预计2020年4~9月北京甲乙级写字楼日租金同、环比分比为-7.3%和-0.5%，2020年4月~2021年3月日租金同环比分别为-6.7%和-0.7%。金融街、中关村(8.970,
-0.01, -0.11%)商圈的租金将保持相对平稳或者较小跌幅，望京、丽泽、科技园区等租金较低区域，将吸引部分企业从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁，燕莎、cbd等商圈将面临较大下行压力。
空置方面，中指数据写字楼版数据显示，截止2019年年底，北京全市和9大商圈的空置率已攀升至11.5%和8.5%。戴德梁行数据显示，今年一季度全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为-36782平方米和-28643平方米，空置率继续小幅上扬，分别为13.8%和8.0%，分别环比上升0.3和0.4个百分点。值得关注的是，受互联网科技、金融两大产业的支撑，金融街和中关村核心区空置率仍处于相对低位。
随着三月份北京开始逐渐复工，写字楼市场的活跃度较一二月已有明显改善。未来2~3个季度，随着疫情的消退和更多企业顺利的复岗复工，二、三季度市场会有复苏迹象。但作为供应高峰的2020年，整体空置水平会持续攀升，建议写字楼业主调整租赁策略保证出租率。
大宗交易
疫情对写字楼投资市场的影响，主要体现在项目的交易延迟、新项目启动暂缓两方面。北京投资市场一季度出现多宗核心区项目成交，包括位于cbd商圈lg双子座大厦、中关村商圈的中兴大厦、望京商圈的万科时代中心，均以股权的形式完成交易，以及三峡新能源收购成大广场。其中，2月12日，新加坡主权投资基金gic以人民币80多亿元收购韩国lg集团的北京lg双子座大厦，占一季度总成交额的九成。
分物业类型看，一季度大宗交易中综合体和写字楼占到总交易额度的分别为73%和21%。表明在北京写字楼相对稳健的基本面支持下，办公用途资产依然是投资者较为关注的物业类型。
值得高兴的是，虽然北京写字楼市场在一季度受到疫情冲击，出现量价齐跌的情况，但在3月下旬，北京写字楼市场已经逐步回暖，尤其是投资者，正在密切关注市场局势，找寻投资机会，目前，写字楼依然是众多投资者青睐的投资项目，价值依然可期。
来源：中指研究院


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