北京写字楼租金持续下降，商业地产投资活跃

1月15日，仲量联行发布2019年第四季度北京房地产市场回顾及2020年度展望报告。
报告分析，2019年全年投资市场成交总额达到近800亿元人民币，其中办公楼物业仍备受投资人青睐，成交金额占全年整栋交易总额的主体。与此同时，零售市场受经济影响，年底前租赁需求显着放缓。
甲级办公楼
经济放缓，整体租赁需求持续收缩。截至2019年底，办公楼市场租赁成交总量（基于建筑面积）已同比下降25％。受宏观环境影响，租赁市场活跃度下降。但政策利好对市场的影响在年底前已开始显现，更有针对性的举措有助于刺激并推动金融行业需求提升。例如，根据新规，银行需设立独立的子公司开展理财业务，而金融街则是本季度对此类机构最具吸引力的子市场。
年末市场录得多座新项目完工入市，cbd核心区的中国尊备受市场期待。第四季度共计5个项目竣工，带来780,000平方米新增供给。其中，备受瞩目的中国尊项目成为北京第一高的地标性建筑。在近几个月需求放缓的环境下，供应的大量增加进一步加剧了cbd核心区域及周边现存项目业主之间的竞争压力，同时促使全市甲级办公楼年末整体空置率大幅上升至11.3%，企业缩减租赁面积的行为也持续推高市场空置水平。
租金下跌触发市场进入调整期。全市整体租金水平呈持续下滑趋势，录得环比下降1.8％，同比下降4.0％。由于经济下行已成定局，业主已采用更为灵活的租赁策略，特别是在空置率较高的cbd区域。由于当前经济环境无明显回暖的迹象，我们预计市场租金将在2020年进一步下降，业主方将不断寻求租金收益与入住率之间新的平衡点。张莹表示，随着更多项目入市、可供租赁的选择增多，物业管理水平和楼宇品质将愈发成为影响项目表现的重要区别性因素，头部项目与市场中其他项目将进一步分化。
投资
尽管经济面临挑战，投资仍集中涌入北京市场，推动2019年全市大宗交易总额录得约800亿元人民币。今年北京市场表现和抗压能力优于内地其他市场，吸引投资者青睐，投资总额较2018年全年的380亿元翻了一番，较2017年的250亿元则增长了三倍。办公楼物业仍为最受欢迎的资产类别，成交金额约占2019年成交总额的70％。
第四季度北京投资市场录得多宗重点成交，推动全年交易总额创纪录。本季度重点办公物业成交包括：安联集团和首峰资金（alpha）以约78亿元收购了位于大望京区域的融新科技中心85%权益；gic收购丽泽汇亚大厦的剩余股权，成为该资产全资持有人。其他主要成交还包括高和资本接盘爱琴海购物中心，以及万科以7.97亿元收购中粮万科半岛广场项目剩余股权。直到2019年底，市场中的投资者仍在持续追逐各类型投资机会，且有多宗交易仍在谈判进程中，因此预计市场投资活力在2020年将继续保持强劲。
仲量联行华北区投资部总监王刚表示，面对经济挑战，北京已愈发成为一个更为可靠、更具吸引力的投资目的地。投资者相信北京强劲的基本面有助于市场抵御风险，这将为2020年的市场带来更多可能。
优质零售
销售额下滑推动市场压力逐渐攀升，年底前市场面临更多挑战。在经济下行压力的持续影响下，零售商和业主均在年末表现出担忧情绪。品牌方的扩张战略大多趋于谨慎，租赁活动逐渐放缓。然而，国内的小吃类餐饮品牌仍保持活跃、逆势扩张。此外，多个奢侈品牌本季度在新开业的北京skp南馆（skp-s）开设了主打细分领域的新门店，包括gucci的美妆体验店和moncler的宠物用品店。
首版北京《米其林指南》有望为2020年的零售物业市场带来新的火花。受经济环境影响，许多餐厅销售额持续下滑，预计这一趋势将在2020年持续。而随着年末米其林集团发布《米其林指南》，一些业主开始考虑引进米其林星级餐厅，以此吸引更多消费者前来体验。


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