疫情改变写字楼市场节奏，影响不会长久

今年春节以来，国内很多行业都受疫情影响，一季度国内经济增长缓慢，而写字楼市场也受到了明显的冲击，无论是写字楼租赁市场还是交易市场都较为冷清。虽然也有不少企业有租赁需求，但成交寥寥无几。
对此，一些业主和经纪人开始担心今年全年市场是不是都会比较萧条。业内人士回应称，疫情对写字楼市场的影响是暂时的。
针对北京的甲级写字楼租赁市场来看：
此次疫情对于写字楼租赁市场的影响可以借鉴2003年sars的影响，但疫情对于整体市场并没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。回顾2003年非典时期北京写字楼市场，当时的北京市场甲级写字楼市场存量规模也就150多万平米，和现在近千万平米的市场规模显然不是一个量级。
如果回到2003年非典时期的写字楼租赁市场，非典的影响主要还是在上半年，吸纳量从一季度的3万多平米降低到只有2万平米左右，但在疫情结束后的三季度开始快速增长超过6万平米，单季度吸纳量增长3倍，但四季度回归到2.4万平米的水平。全年的吸纳量接近15万平米左右，比2002还增长了18%左右。
吸纳量在下半年的释放也直接导致整体空置率从2002年底的19%降低到只有10%左右。可以看到在非典结束后，当时的租赁市场活跃度有个爆发式增长。
对于2020年的北京甲级写字楼租赁市场走势，可以依然延续在2019年四季度新闻发布会时做出的基本判断。
第一，供应高峰持续推高空置率才是市场本质。无论有没有疫情，逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场目前的现状，而这个持续走高的空置率则是由于集中的供应高峰所致。同时，2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会继续攀升。但受到疫情的影响，部分项目或将延迟入市，导致整个市场供给压力减轻，可能会从一定程度避免更多项目集中在2020年入市。从供给的角度来看，疫情从一定程度上减轻了今年的市场供给压力。
第二，市场需求长期存在，疫情只能影响市场租赁节奏的变化。短期各类市场需求都会受到抑制，但需求会在疫情逐步稳定后出现一个短期的释放，用来消化之前所压抑的市场需求，全年吸纳量或将维持往年的平均水平。金融业，互联网和专业服务业依然会是北京市场的主要需求来源，特别是外资金融机构，相对成熟的互联网公司以及各类专业服务类公司。
第三，2020年是北京写字楼未来4到5年内最后一个供应高峰。从2002年到2020年，北京甲级写字楼市场增长规模一共经历了3个时期：2002-2008年的供应量推动期，2009-2017年的租金推动期，2018年到2020年的第二个供应推动期。从2021年开始，整体市场随着第二轮供应高峰的结束将进入一轮3-4年左右的市场去化周期，整体甲级写字楼市场租金收入规模依然会持续攀升。
第四，租金进入阶段性高位调整阶段的大趋势保持不变。由于疫情导致整体市场节奏的变化，且对于很多行业的一季度收入都有着灾难性的影响，这将导致很多企业遇到现金流危机而出现经营困难的情况。因此，在租户遇到租金兑付危机时，整体市场租金依然会处于调整期，且受疫情影响租金短期调整幅度可能会加大。因此，受疫情影响，租金调整节奏大概率会持续到2020年底，从2021年初开始租金企稳预期将会增强。


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