疫情下的上海写字楼市场分析

上海作为中国的金融中心，其鳞次栉比的写字楼已经成为了上海的“标志”。但是这次突如其来的疫情使得原本发展稳健的上海写字楼市场开始承压。近日，克而瑞资管推出了一线城市整体市场监测报告。经过近千份的关于写字楼的报告，还原了疫情下真实的上海写字楼市场的发展变化。克而瑞资管根据对上海数百个甲级写字楼进行了疫情前后两个季度的结果对比，得到了以下几点结论：
1、 上海写字楼市场整体承压：
上海写字楼平均出租率、租金下降创近三年新低，其中全市平均租金跌破8 元/㎡/天，空置率突破20%，资产估值整体下滑。
整体市场承压经营收益、资产价值双降上海写字楼市场持续低迷，疫情下经营状况不容乐观；作为市场化程度较高的城市，上海写字楼资产价值在疫情下整体价值区间下滑明显。上海写字楼平均租金已连续8个季度下降疫情下创近三年新低；上海写字楼平均出租率已连续6个季度下降疫情下创近三年新低；上海写字楼资产价值区间整体下滑，单价均值降幅约5.3%。
2、上海写字楼行业竞争加剧：
上海写字楼租赁需求减弱，未来三年 423.5万㎡新增入市，叠加现有空置存量市场去化周期近 11 年，竞争愈发激烈。
国内经济整体增长放缓叠加中美贸易摩擦影响，上海作为全球较大的贸易港口和对外开放的前沿城市，市场受到的冲击尤为显著，租赁写字楼的需求减弱。随着新写字楼项目的不断入市，写字楼项目间的竞争将愈发激烈。据了解，未来三年上海写字楼将新增供应423.5万㎡叠加现有空置存量，市场去化周期预计要近11年。
3、上海写字楼市场分化加剧：
疫情加速了上海写字楼市场的分化，商务区及单项目差异明显。新兴商区中写字楼租金下降的项目占比近60%  ，而单项目写字楼出租率最大波动幅度达±20% 。
在疫情出现之前，上海写字楼市场虽然已经开始出现分化，同一商务区内各写字楼品质良莠不齐仍能保持相对较好运营指标的现象较普遍；而疫情加剧了产品差异化所导向的市场选择结果，不符合当前市场需求的产品面临困境。
从商务区的角度看市场分化：上海核心及次核心商务区的写字楼较为坚挺，经营收益与资产价值下降情况均明显少于新兴商务区的写字楼；单项目经营与资产价值降幅不一，部分优质项目甚至实现逆势上升。根据caic资产数据库监测显示：新兴商区中租金下降的写字楼项目占比近 60%  ，核心商务区为 45% ，而单项目出租率最大波动幅度达 ±20%。
从资产估值角度看市场分化：根据caic资产数据库监测分析，新兴区价值下降的写字楼项目占比超 60% ，核心商务区为 50% ，单项目价值最大波动幅度达 ±10%  。
从运营指标（租金，出租率）看市场分化：下调写字楼租金维稳出租率为普遍趋势，但此大趋势下各商务区的表现仍体现了较大的差异性。前滩在医疗健康和制造行业中颇受欢迎，其写字楼租金为少数逆市上涨的商务区之一；新民洋商务区“以价换量”效果最为显著，平均写字楼出租率提升 0.4 个百分点；传统核心商务区中的写字楼：陆家嘴金融商务区，外滩商务区，中山公园商务区以及世纪公园商务区等疫情下尚表现较为稳定；南黄浦商务区，淮海中路商务区和北外滩商务区等波动幅度较大。
上海作为写字楼总存量规模较大、办公活跃度较高、外资聚集高度市场化的城市在这次疫情中也收到不小的影响。上海写字楼市场现在面临的一个大问题便是分化加剧的问题。所以写字楼业主需要将提高写字楼本身品质和物业品质提上日程，更好的优化写字楼硬件及设施可能会使得其写字楼在竞争越发强劲的上海写字楼市场脱颖而出。
来源：克而瑞资管


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