上海写字楼市场受疫情影响,租金水平下滑

发布时间:2022-02-16 点击:408
受新冠肺炎疫情影响,国内各写字楼工地工期普遍延迟了一个月左右,由此写字楼新增供应也被相应推后。
与此同时,上海写字楼市场与租赁入驻企业紧密相关,业内有观点认为,疫情导致企业盈利下降和需求疲软,或将提升写字楼市场的空置率,并增加租金下行压力。
市场空置率或将上升
新冠肺炎疫情对房地产市场的影响是全方位的。写字楼市场也同样未能幸免。
以广州市场为例,合富大数据显示,2月广州写字楼没有新增供应,成交量为10460平方米,环比1月下降84%,达近四年来的最低位。其中,位于黄埔区的广州钢铁博汇项目未对外正式发售,而是以整层为单位网签,因此成交量较大。不过,该项目成交已占据全市所有写字楼成交量的91%。其余在售写字楼项目均为零星成交。
“在疫情影响下,地产市场交易类服务明显受挫”,戴德梁行广州业务及市场部主管苏俊龙表示,预计广州写字楼市场会有部分项目延缓入市。
而在全国范围内,写字楼市场新增供应也面临延缓入市。世邦魏理仕在一份报告中预计,写字楼市场约有13%的新增供应将延迟交付,预测2020年全年新增供应下调至890万平方米。新增供应主要来源于核心商务区和新兴商务区。
尽管写字楼新增供应存在收窄的可能性,但业内普遍认为写字楼市场空置率会因疫情而承压。苏俊龙预计,广州写字楼空置率2020年第一季度或将有所上升。
戴德梁行日前发布的一份写字楼调研报告中指出,疫情影响下在写字楼租赁办公的企业对置换、扩张办公物业较为审慎,其中近八成的企业短期内没有计划,另有6%的企业甚至考虑缩租或退租。而从全国来看,近一年写字楼市场都存在供需不平衡的状态,需要花较长的周期去库存,消化大量供应,而此次疫情可能会在此周期上延长半年以上的时间。
世邦魏理仕报告预计,今年全国写字楼空置率将攀升至25%,有15个城市的空置率或达历史最高。
租金水平下降
写字楼收入是不少商业项目地产商的重要收入来源,戴德梁行调研报告显示,考虑对写字楼项目减免租金的受访企业占22%,另有约64%的受访企业表示会观察疫情走势来制定后续措施。
不过,相比房企在商业零售项目中对租户大规模减免租金和管理费不同,写字楼租金减免主要依靠国有企业来带动。戴德梁行调研显示,在愿意减免租金的企业中,国有企业占四成,房地产发展商占34%。
总体而言,宣布减免租金的企业并不算多。有分析认为,这与进驻写字楼的企业能够采取线上办公保持业务正常运转,保障一定程度的业绩,使得租金压力与商铺相比较小所致。同时,免除商铺租金后,写字楼租金反而成为重要的收入来源。
不过,即便不考虑减免租金措施带来的影响,国内写字楼市场租金水平仍呈现下降趋势。世邦魏理仕统计的17个内地城市中,除广州预测租金保持不变外,其余16个城市均有不同程度的下降,北京、上海、深圳的预测租金增长率分别为-1.1%、-1.2%和-1.9%。
而在广州,过去两年部分高端写字楼租金水平也出现下滑。
租金下降的写字楼中不乏周大福中心、广州国际金融中心、保利中心等位于珠江新城的高端项目。
奥园大厦、万菱汇等6个项目租金降幅超过5%,降幅最大的海航大厦或许受收购和企业层面因素影响,租金参考价从2018年的200元一路降至2019年的150元,降幅达到25%。