商办市场未来：把握结构性机会加快去化

从宏观经济环境上看，受疫情“黑天鹅”影响，全球经济陷入衰退，中国得益于对疫情的有效控制以及一系列经济政策，经济增长从第三季度首次转正，各项经济指标持续好转，但总体呈现出投资增长快于消费增长的局面。为此中央提出“构建以国内循环为主、国际国内相互促进的新格局”，其中关键点即是扩大内需、刺激消费。成为商业地产转型发展的良好契机。
写字楼市场是经济的晴雨表，能映射出经济周期和结构性变化趋势，反过来理解，经济周期和结构性变化对写字楼市场也会产生直接影响。根据企查查统计数据，截至11月17日，今年国内新增注册企业达2200余万家，接近2019年全年新增注册量水平，而吊销注销企业登记数量仅为352万家，比2019年的808万家大幅减少。这组数据说明企业进入市场的意愿依然很强，在写字楼和商业营业用房需求方面也会有所体现。随着国家一系列扩大内需、刺激消费政策的不断出台，以及营商环境的改善，消费需求将成为经济增长不可替代的内生动力，而消费需求的增长直接带动商业营业用房需求增长。
根据国家统计局最新数据，10月份全国服务业生产指数同比增长7.4%，比9月份上升2.0个百分点。租赁和商务服务业生产指数年内首次由负转正，住宿和餐饮业生产指数降幅继续收窄。10月份，服务业商务活动指数为55.5%，比9月份上升0.3个百分点。这些指标的好转意味着商业地产需求正在逐步改善。
新增企业注册数量增加意味着办公需求增长，消费需求的释放意味着商业营业用房需求的增长，因此从宏观经济上看值得乐观。但是从目前大部分城市商业地产供给过剩的现实来看，未来的挑战也不小。接下来对于商业地产开发商来说寻找结构性机会尤为重要。
从结构变化上看，本轮科技创新行业的兴起将带动写字楼和商业营业用房的机构性变化。国家一系列鼓励科技创新的政策措施企业发展带来良好契机的同时，也为写字楼租赁带来新的增长点。世邦魏理仕中国区总裁李凌近日在接受媒体采访时表示，
2018年科技行业在写字楼租赁交易中的面积占比是18%，2019年提升到27%，今年前三季度这一比例提升到31%，目前还在不断增加。如何建设适应科技创新需求的配套商业项目，是一个值得思考的问题。
此外，医疗、康养及其相关产业也是本轮增长较快的行业，对办公及商业营业用房需求强劲。
另外，对于商业地产严重过剩的城市，地方政府和相关企业应积极采取措施，例如通过更改土地用途、调整项目定位等方式，盘活积压和烂尾项目，最大限度消化库存。
来源：中国房地产报


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