深圳写字楼租赁市场高空置率原因解读

近几年，关于深圳写字楼远多于住宅这个说法甚嚣尘上，有人说写字楼租赁买卖可以有效吸引企业入驻，加速经济发展。不过这种结构搭配也导致了写字楼空置率过高，今日有关平台发布了深圳写字楼市场报告，通过数据分析，市场需求等维度，全面分析了深圳写字楼租赁市场的发展趋势，让我们来看看是什么原因导致了写字楼空置率过高。
相关数据显示，截至2021年一季度末，深圳甲级写字楼空置率为25.54%，比2014年末的4.4%相比攀升了21%。写字楼租赁市场是城市经济发展的晴雨表，深圳写字楼空置率攀升是不争的事实。　
疫情前，一线城市写字楼空置率都在10%以下，疫情后几个一线城市里，深圳空置率最高，广州最低。全国54%的城市写字楼空置率超过25%，94%的城市空置率超过10%。从这一角度看，写字楼高空置率是全国现象，并非深圳一家独有。
写字楼空置率高必然导致供需失衡。从供应来看，深圳自2016年以来便进入供应高峰期，连续5年平均供应量超77万㎡，随着前海cbd的建设，供应量只增不减。然而需求并没有太大变化，深圳过去5年的平均年净吸纳量仅为约45万㎡，即平均每年新增约32万㎡空置的甲级写字楼。
从经济发展来看，近几年深圳大力促进经济转型，却并未摒弃制造业，而是促进“加工代工”转向“智造创造”，努力把传统产业改造成高附加值的优势产业。到2019年底，深圳第二产业占gdp的比重维持在38.98%，仅比2008年时减少了10%。这样的三产结构，和北上广相去甚远。很明显第二产业尤其是工业类企业需要的是厂房，很少会选写字楼、更别说甲级写字楼这类高端楼盘。
除此以外，甲级写字楼租户大多来自金融、tmt、专业服务业，尤其是这些行业中的国企、外企、上市公司居多，对甲级写字楼的品质更为认可。对比金融和it从业者规模，北京高达180万人，上海、深圳约为100万人。对比上市公司数量北京现已超600家、上海多于深圳。对比国有企业从业人数，北京、上海均超百万，深圳仅有32万人。深圳的甲级写字楼所对应的目标企业和从业人员规模大幅低于北京、上海。
作为国内一线城市的深圳，写字楼租赁市场需要更多的需求，而需求来源于人口，目前深圳人口年龄均值在32.5岁，对外地年轻人的吸引力一直很大，再加上相对宽松的落户条件，不少难以留在北上的人才都会选择落户深圳，当然高昂的房价也是拦路虎，所以想要写字楼租赁市场均衡发展，就必须在房价和人才吸引上做到平衡，人多了企业自然就多，写字楼市场才能健康发展


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