商业地产投资连续3年下降，商办物业空置率高

11月16日，国家统计局发布了2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况，从数据上看，无论是在投资端还是销售端，商品住宅市场均明显好于商办物业市场表现。今年的新冠肺炎疫情虽然对房地产市场产生了较大影响，但是从4、5月份开始住宅市场即迅速反弹，表现出强劲的韧性。相比之下，商办物业市场仍处在下行周期。在经历了2016年、2017年的大肆扩张之后，大批商办物业项目进入入市阶段，叠加因疫情对商办物业需求的减弱，导致全国主要城市商办物业供应过剩，空置率上升，销售端则是连续两年出现两位数的跌幅。
中房智库梳理了2016年以来办公楼、商业营业用房开发投资及销售情况，从中发现，2016年和2017年不仅是商品住宅投资的高峰，商办物业投资也达到历史高点。根据国家统计局的数据，2016年商业地产投资总额达22371亿元，其中商业营业用房投资15838亿元，办公楼投资6533亿元。2017年商业地产投资额22401亿元，其中商业营业用房投资15640亿元，办公楼投资6761亿元。从2018年开始，商业地产投资规模逐年下降，2018年和2019年分别为20164亿元和19389亿元，同比分别下降9.99%和3.87%。商业地产投资占房地产投资比例则从2016年的21.81%下降到2019年的14.67%，2020年前10月这一比例进一步下降至13.59%。
商业地产销售方面，在经历了2015年至2017年连续3年的两位数销售增长后，2018年商办物业市场开始出现连续3年的大幅下滑。2018年、2019年办公楼销售面积分别为4363万平方米、3723万平方米，同比分别下滑8.3%和14.7%；商业营业用房销售面积分别为11971万平方米和10173万平方米，同比分别下滑6.8%和15%。2020年销售下滑势头依然不减，前10月办公楼和商业营业用房销售面积仅为2449万平方米和6689万平方米，同比分别下滑14.5%和14%。
空置率高企，租金下滑
一面是连续多年的过度投资开发导致商办物业产品过剩，一面是销售连年下滑，双向作用下，商办物业空置率大幅提升。据戴德梁行的统计数据，截至2019年末，全国20个主要热点城市甲级写字楼平均空置率达到27%。4个一线城市中，上海空置率为19.7%，北京为13.5%，深圳为22%，广州为5.5%，除广州外均明显偏高。
2020年受新冠肺炎疫情的影响，宏观经济下行，工业、服务业规模增速下降，很大程度冲击国内办公楼市场，导致空置率继续走高。根据戴德梁行的统计，北上广深四大一线城市今年上半年写字楼空置率全部飙升，分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上涨了7.3、2.4、2.4、9.0个百分点，租金则分别下跌了7.6%、6.3%、4.8%和13.6%。
二线城市受疫情的影响更为严重，例如长沙2020年空置率达到42.7%，受疫情冲击最大的武汉写字楼空置率也攀升到34.3%，其他二线城市空置率也有不同程度的提升。据reits行业研究的数据统计，一线、新一线、二线、三线及以下城市的整体空置率在2020年上半年分别达到17.9%、27.1%、27.8%与28.1%。
来源：中国房地产报


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