买办公室开公司划算吗 购买办公室的流程及注意事项
发布时间：2024-09-21 点击：81
一、买办公室好吗
购买写字楼虽然可能会导致首付大笔资金支出，但购买的好处更加显而易见
1、购买写字楼完全可以当做一项固定资产投资，不仅能起到抗通胀和抗风险的作用，还可以作银行抵押用来再融资，因此前期投入的资金可以通过固定资产银行抵押盘活用作其他使用。
2、租金高于月供购买更划算。有实力且打算在南京长期发展的企业，更适合买写字楼。这样既可增加公司的固定资产，又能保值。
3、从企业未来发展来讲，随着公司规模的不断扩大，办公环境的需求也会随着发生变化。如果租赁的话，公司一旦面临扩大的需求就要面临大规模搬迁的问题，然而频繁的搬迁对于员工和客户来说，都会产生不安全感和不稳定的因素，在相当程度上影响了企业品牌形象。
二、办公室产权年限
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定
（一）居住用地七十年
（二）工业用地五十年
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年
（五）综合或者其他用地五十年
三、买办公室的流程
（一）办理土地出让手续
1、申请归还出售方的银行贷款。
2、领取抵押注销文件。
3、办理抵押注销登记。
4、办理退保手续。
5、出售方向规划和土地管理局申请补缴土地出让金及附相关资料。
6、房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单。
7、对房屋所分摊的土地进行评估（评估费由政府承担）。
8、出售方与规划和土地管理签署《上海市国有土地出让合同》。
9、到出售方的开户银行凭《非税收入一般缴款书（收据）》缴纳土地出让金。
10、到工商局开具《工商行政管理注册号变化证明》（由于公司注册号变化）。
11、申请并缴纳契税。
12、办理房屋转移登记申请，缴纳每套房屋的交易手续费，取得二份收件收据。
13、取得产权证及剩余房屋的新产权证。
（二）办理房地产转让手续
14、双方就三套办公室分别网签《xx市房地产买卖合同》。
15、委托一级资质评估公司对转让的办公室进行评估，出具评估报告。
16、将评估报告交不动产交易中心的核价公司审核。
17、向交易中心档案室调取原购房合同及契税单。
18、向开发商调取原购房发票。
19、出售方开具增值税发票（若没有开票资格，向所在税务所申请）。
20、交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》。
21、由出售方所在地的税务所核定土地增值税（土地增值税纳税申报表）
22、纳税完毕后，税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明。
23、凭《土地增值税完税联系单》，双方到交易中心税务部门办理审税，出售方缴纳增值
税及附加5、65%，买受方缴纳契税3%，印花税0、05%。
24、办理房屋转移登记申请，缴纳交易手续费等，取得收件收据。
25、买受方凭收件收据领取不动产权证。
26、买受方凭产权证办理抵押，获得银行流动资金贷款，并支付给出售方。
27、出售方交房给买受方。
四、买办公室怎么贷款
（一）企业抵押贷款申请条件
1、符合国家的产业、行业政策，不属于高污染、高耗能的小企业。
2、企业在各家商业银行信誉状况良好，没有不良信用记录。
3、具有工商行政管理部门核准登记，且年检合格的营业执照，持有人民银行核发并正常年检的贷款卡。
4、有必要的组织机构、经营管理制度和财务管理制度，有固定依据和经营场所，合法经营，产品有市场、有效益。
5、具备履行合同、偿还债务的能力，还款意愿良好，无不良信用记录，信贷资产风险分类为正常类或非财务因素影响的关注类。
6、企业经营者或实际控制人从业经历在3年以上，素质良好、无不良个人信用记录。
7、企业经营情况稳定，成立年限原则上在2年（含）以上，至少有一个及以上会计年度财务报告，且连续2年销售收入增长、毛利润为正值。
8、符合建立与小企业业务相关的行业信贷政策。
9、能遵守国家金融法规政策及银行有关规定。
10、在申请行开立基本结算账户或一般结算账户。
（二）企业贷款流程
1、借款人提出贷款申请，提交相关材料。
2、经审批同意的，借款人和担保人与银行签订借款合同和担保合同。
3、银行落实贷款条件后，按规定程序办理放款手续，将贷款资金划入借款人在银行开立的账户。
4、借款人按期归还贷款本息。
5、贷款结清，按规定办理撤押手续。
企业贷款视企业具体经营情况而定。
贷款额度10-200万贷款时间1-3年贷款利息月利率5厘左右。
贷款要求必须是注册于中国的中小企业,且经营状况良好,无不良信誉记录。
五、买办公室注意事项
1、区位资源
这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪？写字间也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空间更大一些。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地；写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。
2、设计、外观
作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。
3、使用方便
对于实际使用的企业来讲，写字楼入住后，办公使用是否方便，是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利，停车是否方便，乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资；同时，过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪，只有使用者感到方便快捷，身心愉悦，企业才能在此长久发展，也会形成口碑，只有企业争相进驻，投资者的收益才会最大化。
4、物业不可忽视
作为投资办公产业，写字间的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受，试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以，投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。
5、软性配套
除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现，智能化系统的应用在越来越普遍，新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。无论投资或办公，拥有这样系统的写字间都是值得关注的。
6、自用型客户比例
投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，你就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售，则在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。
7、投资比较
投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。
8、投资回报率
当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，现有一处写字间，面积约100平方米，售价约为18000元／平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。
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购买写字楼虽然可能会导致首付大笔资金支出，但购买的好处更加显而易见
1、购买写字楼完全可以当做一项固定资产投资，不仅能起到抗通胀和抗风险的作用，还可以作银行抵押用来再融资，因此前期投入的资金可以通过固定资产银行抵押盘活用作其他使用。
2、租金高于月供购买更划算。有实力且打算在南京长期发展的企业，更适合买写字楼。这样既可增加公司的固定资产，又能保值。
3、从企业未来发展来讲，随着公司规模的不断扩大，办公环境的需求也会随着发生变化。如果租赁的话，公司一旦面临扩大的需求就要面临大规模搬迁的问题，然而频繁的搬迁对于员工和客户来说，都会产生不安全感和不稳定的因素，在相当程度上影响了企业品牌形象。
二、办公室产权年限
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定
（一）居住用地七十年
（二）工业用地五十年
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年
（五）综合或者其他用地五十年
三、买办公室的流程
（一）办理土地出让手续
1、申请归还出售方的银行贷款。
2、领取抵押注销文件。
3、办理抵押注销登记。
4、办理退保手续。
5、出售方向规划和土地管理局申请补缴土地出让金及附相关资料。
6、房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单。
7、对房屋所分摊的土地进行评估（评估费由政府承担）。
8、出售方与规划和土地管理签署《上海市国有土地出让合同》。
9、到出售方的开户银行凭《非税收入一般缴款书（收据）》缴纳土地出让金。
10、到工商局开具《工商行政管理注册号变化证明》（由于公司注册号变化）。
11、申请并缴纳契税。
12、办理房屋转移登记申请，缴纳每套房屋的交易手续费，取得二份收件收据。
13、取得产权证及剩余房屋的新产权证。
（二）办理房地产转让手续
14、双方就三套办公室分别网签《xx市房地产买卖合同》。
15、委托一级资质评估公司对转让的办公室进行评估，出具评估报告。
16、将评估报告交不动产交易中心的核价公司审核。
17、向交易中心档案室调取原购房合同及契税单。
18、向开发商调取原购房发票。
19、出售方开具增值税发票（若没有开票资格，向所在税务所申请）。
20、交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》。
21、由出售方所在地的税务所核定土地增值税（土地增值税纳税申报表）
22、纳税完毕后，税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明。
23、凭《土地增值税完税联系单》，双方到交易中心税务部门办理审税，出售方缴纳增值
税及附加5、65%，买受方缴纳契税3%，印花税0、05%。
24、办理房屋转移登记申请，缴纳交易手续费等，取得收件收据。
25、买受方凭收件收据领取不动产权证。
26、买受方凭产权证办理抵押，获得银行流动资金贷款，并支付给出售方。
27、出售方交房给买受方。
四、买办公室怎么贷款
（一）企业抵押贷款申请条件
1、符合国家的产业、行业政策，不属于高污染、高耗能的小企业。
2、企业在各家商业银行信誉状况良好，没有不良信用记录。
3、具有工商行政管理部门核准登记，且年检合格的营业执照，持有人民银行核发并正常年检的贷款卡。
4、有必要的组织机构、经营管理制度和财务管理制度，有固定依据和经营场所，合法经营，产品有市场、有效益。
5、具备履行合同、偿还债务的能力，还款意愿良好，无不良信用记录，信贷资产风险分类为正常类或非财务因素影响的关注类。
6、企业经营者或实际控制人从业经历在3年以上，素质良好、无不良个人信用记录。
7、企业经营情况稳定，成立年限原则上在2年（含）以上，至少有一个及以上会计年度财务报告，且连续2年销售收入增长、毛利润为正值。
8、符合建立与小企业业务相关的行业信贷政策。
9、能遵守国家金融法规政策及银行有关规定。
10、在申请行开立基本结算账户或一般结算账户。
（二）企业贷款流程
1、借款人提出贷款申请，提交相关材料。
2、经审批同意的，借款人和担保人与银行签订借款合同和担保合同。
3、银行落实贷款条件后，按规定程序办理放款手续，将贷款资金划入借款人在银行开立的账户。
4、借款人按期归还贷款本息。
5、贷款结清，按规定办理撤押手续。
企业贷款视企业具体经营情况而定。
贷款额度10-200万贷款时间1-3年贷款利息月利率5厘左右。
贷款要求必须是注册于中国的中小企业,且经营状况良好,无不良信誉记录。
五、买办公室注意事项
1、区位资源
这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪？写字间也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空间更大一些。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地；写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。
2、设计、外观
作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。
3、使用方便
对于实际使用的企业来讲，写字楼入住后，办公使用是否方便，是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利，停车是否方便，乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资；同时，过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪，只有使用者感到方便快捷，身心愉悦，企业才能在此长久发展，也会形成口碑，只有企业争相进驻，投资者的收益才会最大化。
4、物业不可忽视
作为投资办公产业，写字间的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受，试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以，投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。
5、软性配套
除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现，智能化系统的应用在越来越普遍，新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。无论投资或办公，拥有这样系统的写字间都是值得关注的。
6、自用型客户比例
投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，你就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售，则在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。
7、投资比较
投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。
8、投资回报率
当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，现有一处写字间，面积约100平方米，售价约为18000元／平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。
中核浦原科技园：徐汇区桂林路396号写字楼
上海写字楼市场的秘密！
唐兴数码1275m²月租5.74万元精装带家具写字间在租
北京汽车大厦：建筑面积26000㎡，提供多种租赁面积选择
虹桥三湘广场租金价格-招商电话-写字楼出租
常见写字楼租赁术语解析，这些名词你听过几个
北京国航世纪大厦——商务新纪元
捷瑞智能大厦80平小型精装独栋1+1格局房源出租