写字楼租售两难困境难破局

写字楼市场动态是经济活动的晴雨表，近年来，国内众多重要写字楼市场都呈现出来空置率上升、租金下跌的下行趋势，而今年在疫情之下，写字楼市场再遭重挫，写字楼市场今年在租赁和销售方面热度都有所下跌，同比往年租金有所回落。近日，业内专家对写字楼市场当前情况进行的分析。
目前商办市场有五大特征：一是各地的写字楼以销售为主；二是随着目前资产证券化融资模式的成熟，越来越多国有企业将好的标杆项目用来持有，打造产品品质，国企自持运营现象逐渐显著；三是写字楼客户以小企业为主，约70%以上的客户需求面积为400㎡以下；四是市场上专业的操盘团队和人才稀缺；五是国有平台对写字楼的评价管理逻辑依然停留在住宅层面。
而对于国企而言，因管理流程缺乏灵活性，写字楼市场落入租售两难境地：受制于国资委对于价格的限制，在售卖市场上拼不过民企；而如果打算边租边售，就失去对品牌租户的招租吸引力，项目整体品质下降。
但若转换思路，将优质资产划为持有型物业，通过招商运营来盘活，则可扭转局面，可同时解决国企人员安置、绩效考核、资源聚集筛选等几大问题，在保留话语权的同时，也实现附加值的兑现。
为了支撑资产盘活，其专业团队建设有两种方式，自建运营团队或成立合资公司。自建团队投入成本高，基于资产全生命周期视角，团队职能包括前端策划定位、中端招商运营、后端销售退出等，十万方的项目至少需要20-30人的管理团队，此模式适合不差钱且渴望拥有轻资产管理输出能力的国企。
合资形式投入成本小，整合优质民企的管理团队进驻，国企于合资公司内占小股有利于突破业务上的制度限制，但实际操作需要考虑各地监管部门对于组织创新的容忍度。
来源：企鹅号|明源地产研究院


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