出租率98.2%，静态收益5%！这家规模最大的写字楼REITs是怎么做到的？

而日本目前规模最大，市值最高的写字楼reits公司—nippon building fund，却在写字楼市场上，保持了绝对的优势地位。截至2016年12月31日，nbf拥有75处写字楼物业，大约109.8万平方米的可出租办公空间，总资产超过1.1万亿日元。公司的办公楼资产出租的租户达到1614家，租户所从事的行业也涉猎很广。其中nbf最突出的一点就是，它的办公楼物业的出租率高达98.2%，这是国内企业望尘莫及的。
那么nbf是怎么做到这么高的出租率呢？归纳起来其实也很简单，主要就是持续提供好的硬件产品，另外在软性服务这块比较关注租户的结构和客户的满意度。接下来我们就针对nbf怎么做好资产这一硬件产品、租户结构、以及注重客户满意度这三个层面进行详细的说明。
01
提供好的硬件产品
是高出租率的重要基础
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nbf公司除了对办公楼资产的位置布局有很清晰明确的策略，在怎样提高办公楼资产的质量，将硬件产品做好的方法探索上，也有相当严谨的思路。而这些都是吸引更多优质客户，进一步提高出租率的重要因素。下面我们从资产的位置布局和写字楼产品质量两个方面进行阐述：
一、聚焦东京都市圈优质办公楼资产，高集中度分布战略
nbf在办公楼资产分布上的目标很清晰明确：
首先是区域的多元化分布。nbf持有的办公楼资产除了坐落在首都东京的中心商务区（cbds）、也分布在东京城市周边，以及日本的其他一些城市。截至2016年12月31日，nbf在东京地区持有的资产比例约为79.2%，在东京周边持有资产比例为9.1%，其余城市约占11.7%。
那么，区域多元化分布的目的是什么呢？其实很简单，主要就是为了减轻可能会对某个区域的的资产带来冲击而影响出租率的风险，比如地震灾害等因素的影响。
其次是具有高集中度的资产分布。nbf主要聚焦东京核心cbd区域以及东京城市周边的优质办公楼资产。根据近几年的数据显示，公司在东京核心区域以及周边城市的资金投入已经从之前的70%提升到现在的90%，这就显示nbf认为办公楼资产高集中分布会给其带来更好的发展。
那么，nbf为什么会将资产主要集中在东京cbd区域及其周边城市呢？
对于东京cbd区域，主要有三个原因：
一方面是因为cbd核心区域相比其他城市而言，是更多优质企业和高薪人才集中的地方，具有相对较高的租金水平和较低的空置率；
另一方面是由于东京cbd地区新增的供应量十分有限，所以租金的提升空间也就十分的可观。当租约到期的时候，公司可以稳步的提升租金的水平。在2016年，总的租金收入就比2015年增加了超过22亿日元。
还有一点是，当需要对资产进行售出的时候，这部分区域的写字楼具有更强的流动性，更容易卖出去，这就降低了当需要售出时卖不出去的风险。 
对于东京城市周边，主要原因就是当东京cbd区域需求量逐渐增大的时候，会有需求外溢的情况，所以相比其他非核心城市，东京周边城市具有很大的优势。
二、硬件产品的高标准是高出租率的保障
除了在地理位置的区域分布上，nbf对于外部资产的发展和提升具有严格的执行标准和策略。一方面通过资产的收购、处置让其不断扩大规模，逐渐聚焦优质写字楼资产；另一方面通过对办公楼资产的翻新整修，让其不断提高产品质量，被更多租户青睐，从而带来更高的出租率。
1、具有严格标准的资产收购，谨慎选择资产
高质量的写字楼资产是出租率的保障和基础。所以nbf始终将收购的重点放在核心城市具有竞争力的办公楼资产。并且，nbf在选择收购资产的时候，具有十分严格的标准，也会进行严格的审查。公司会基于投资收益的综合研究与分析、收购的成本和预期利润、选择区域位置是否稳定、资产是否有应对风险的保障措施以及资产可用性是否良好等方面进行全面的考虑和衡量，谨慎的对想要收购的资产进行选择。
另外，公司会在几个部分重点的考虑，虽然可能不是每一个条件全部满足。
① 在写字楼的规模上，除了关注整栋办公楼的净可出租面积，也会考虑每层楼的净可出租面积。公司要求总净可出租面积在1650平方米以上，每层楼的净可出租面积在330平方米以上。
② 在建筑类型和配套设施的标准上，重点关注是否达到适合租赁的标准。办公楼的设计要具有可分割性、足够的天花板高度、标准的电气设备和空调系统等。
③ 在抗地震的性能上，确保建筑质量达到或者超过地震的标准（指的是1981年建立的建筑标准法律条例），或者是达到日本建筑中心制定的建筑基准法的标准。
④ 在选择租户的特点上，更加倾向于选择信用可靠程度高的租户，另外也会考虑租户租用nbf办公楼的目的、办公楼的配置、以及收取租金的条件等。
⑤ 在环境上，主要看土地的使用情况，看土地是否没有土壤污染，是否没有像石棉等有害的物质的存在等。
nbf的这种对于办公楼资产收购的严格把控，正是让其资产的品质获得保障，从而保证了出租率的重要做法。
2、对影响公司战略发展的资产的处置，提高集中度
收购房地产对于一个公司的意义除了获得稳定的中长期经营利润的增长，也会进一步帮助扩大规模，带来更高的出租率。而资产的处置对于reits企业的发展也十分重要。nbf对于资产的处置主要是通过对老旧资产的出售，或者那些影响公司发展的资产的处置，来帮助公司进一步提升资产的集中度和质量，进而提高出租率。 
当nbf在处置某个正在运营中的办公楼资产的时候，会对资产价值严格评估、对未来收入进行预测、以及对未来的前景和选择位置的稳定性、资产老化和过时的风险等综合分析来进行资产的选择。经过评估后，公司决定是对正在运营的资产进行售出还是继续持有。
这种严谨的资产处置策略，对于保证写字楼质量十分重要。通过衡量之后，nbf将老旧资产卖出后，会对公司战略重新规划，通过对现有资产或者新收购资产基础设施的投资，去保持并且提升这部分办公楼资产的价值，提升竞争力，进而带来更多的收入增长。其中收入的增长，主要是由上涨的租金、上涨的出租率、稳定延长的租期带来的。
3、资产的翻新和整修，帮助提高资产核心竞争力
nbf除了对外部资产进行收购和处置之外，对内部资产的全面提升也十分重视。公司会持续定期的对现有资产进行全面的翻新和整修。通过对已有资产的翻新整修，nbf的写字楼变得更加有吸引力，所以每年都会保持一定的租金增长。这种积极的资产管理策略，也使nbf旗下管理的资产获得不断的资产增值。截止2016年底，公司拥有的资产的评估价值相比去年增长了3390亿日元。
另外，资产的翻新和整修，让公司的核心竞争力不断提高，让公司的写字楼与时俱进，保持与市场一致的脚步。这会帮助吸引到更多优质客户，进一步提升出租率水平。
具体来看，在整修和翻新计划上，主要有两个方面一方面公司会将一部分储备金用到对每栋写字楼的装修计划上，包括设施的翻新、维修，以及写字楼租赁区域的整体装修等，以此来提高经营物业的整体价值。另一方面公司想办法尽可能避免或者减少灾害对公司资产带来的损失，比如地震、火灾的影响等。所以公司会对火灾、地震等灾害的防护措施上不断的投入。这充分体现了nbf公司对环境条件的着重考虑。nbf在开展房地产投资和经营管理活动的时候，除了会积极减少环境的负荷，也会更加的注重安全性和舒适性的提升。下面具体说明：
①nbf的灾害的防范以及业务连续性计划（bcp）措施
l  地震传感器的安装
由于日本地理位置的以及地震的频发性特点，日本的建筑不管是在内部还是外部的建造上，都十分注重地震的防范。所以nbf在抗震性能的提升以及电梯的更新换代上都十分重视，比如地震传感器和控制机构的安装。
l  灾害防范设备的更新
nbf也十分重视灾害防范设备的更新，会及时将设备升级到最新，来保障在灾难发生时设备可以及时作出安全性的反应，保障了客户的安全，将伤亡降到最低。 
l  引进安全疏散的系统设备
另外，nbf也会引进安全疏散的系统设备，该设备主要是通过传感器网络和算法来评估灾害对建筑的损坏程度，并且可以为居住者提供实时的疏散路线。
l  引进卫星电话
nbf也积极引进了卫星电话，保证在灾难发生时，营救信息可以通过这种方式实时的发送。
②保障住户的舒适感，同时最小化对环境的影响
l  能源效率上
在能源效率的提升上，其中一个是公共区域的照明升级，通过换成led灯来节约能源的消耗。
l  外部美化上
在外部环境的优化上，nbf通过对外部区域的美化和更新，增加的植被的种植来改善整体的环境。因为nbf知道外部环境对于租户的吸引力也十分的重要，所以除了对于内部的整修，公司在对外部的环境上也十分的重视。
nbf对于办公楼资产的翻新和整修的做法，除了让办公楼在品质上有保障，让租户和职员对于安全性更加的放心，也更进一步的提升了办公的体验感，带来更高的客户满意度，从而保证了较高的入住率。
02
既分散又集中的租户结构
是高出租率的重要保障
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除了在硬件产品上具有高标准的要求，nbf在运营管理水平上也有清晰的策略。在东京土地供应量十分有限的情况下，nbf不断提高物业管理水平，保持租金每年的稳步提高。然而尽管租金在持续的提高，nbf的出租率也一直保持行业遥遥领先的地位，这就归功于nbf的租户的行业分布和选择租户的策略。
nbf的租户行业覆盖面十分广。而之所以进行这种广分布的战略，主要就是为了分散风险，一旦某个行业受到外部冲击的时候，nbf可以依旧保持稳定的租户客群，稳定的租金收入和稳定的出租率。 
另外，nbf在租户的选择上，会更倾向于选择那些高薪和优质的企业。nbf的租户主要来源于服务业、信息科技、电子类以及房地产类，这些都是高薪的行业。另外值得一提的是，在前十大租户里面就有两家是保险公司：安盛人寿保险公司和美国家庭人寿保险公司，并且可以看到保险业也是nbf主要的租户行业之一。这就说明，虽然租户行业分布较广，但是依旧保持高集中度的特点。企业的数量不是nbf最看重的，企业的品质才是nbf最关注的。如果企业优质，公司更愿意将更多的写字楼租给一个企业，而不是分散的租赁。
那么这种租户结构的高集中的原因是什么呢？其实也很简单，就是这些高薪行业和优质企业，可以带来更高的租金收入和更高的续约率，让出租率保持稳定的高水平。 
03
对客户满意度的重视
是高出租率的重要支撑
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除了租户结构，nbf还特别关注提高客户的满意度，从而进一步提高出租率。下面做详细介绍：
一、注重客户满意度调研，及时反馈和提升
在客户的满意度和出租率上，公司会通过为租户提供他们喜欢的优质办公楼，来与租户建立长期的信任关系。nbf主要通过建立pdca（策划-实施-检查-改进）管理循环方法，来提高管理和运营的质量，从而提高客户的满意度。这种方式主要是：
p：为每栋办公楼制定执行方案；
d：方案的执行，并将结果反馈给租户；
c：年度客户满意度的调研（包括租户和办公室员工两个方面）；
a：确定每处办公楼的提升方案。
这个过程是一个循环的过程，通过及时的客户满意度调研，不断的收集租户和办公室职员的改进意见。然后公司会积极对这些需求和改进意见进行分析，看公司可以从哪些点有对应的进行各方面的提升，进一步提升办公楼的品质。而这种良好租户关系的建立，也会进一步帮助提高客户满意度，从而自然而然的提升了出租率。
从整体的客户满意度的调研来看，不管是从租户（对外事务经理）的角度还是从办公室职员的角度，2010年至2016年的客户满意度呈直线上升的趋势，这也是稳定出租率的助力剂。
二、各种各样的活动，增加客户粘性和体验感
除了对客户满意度的调研外，nbf为了给办公室职员更好的体验感，进一步增加客户粘性，公司会定期举办各种各样的活动，以及准备一些贴心的服务。
在各种活动上看，比如在7月份时有些办公楼门口免费发放小礼品的活动，在11月和12月份时举办的午间音乐会活动，在12月份圣诞树装扮布置和免费发放圣诞贺卡的活动等。nbf举办的这些活动除了让办公楼整体的氛围更好之外，也进一步增进了办公职员彼此之间的交流，从而提升了客户粘性。


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