第一太平戴维斯：办公市场供过于求仍在持续

近日，第一太平戴维斯发布《审时·读市–第一太平戴维斯2020年中国房地产市场展望》，不仅从宏观经济、房地产市场探讨，更深入生活、人口、城市规划等主题剖析2020房地产市场趋势。
对于办公市场，报告显示，持续的金融领域去杠杆及贸易争端对商务活动的影响逐步显现，进而对办公市场租赁需求产生连锁反应。出于对经济前景不确定性及自身盈利能力的担忧，一些企业暂停或收紧投资计划，着力削减成本、节省开支。倾向扩张的企业类型有限，更多租赁行为集中于续约或迁至低成本区位。
2019年，全国16个重点城市写字楼供应总量达672万平方米，较去年全年增长22%。续租类交易占比提升，市场去化速度放缓导致平均空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。一线城市中仅有广州空置率低于5%，二线城市中仅有重庆、杭州、福州及天津年末空置率同比下降，部分原因在于新增供应较为有限，但仍不足以扭转市场以价换量走势。2019年，16座城市甲级写字楼平均租金下跌2.6%。
由于整体租赁需求尚未显著回暖，供过于求局面仍将延续，2020年的办公市场依然面临挑战。预计2020年全国16座重点城市还将迎来近1,128万平方米的写字楼供应，业主方需积极调整运营思路和租赁策略以应对挑战。除租赁条件优惠，对物业进行更具针对性的定位、提升配套和服务，都有助于提升项目吸引力。
另外，报告指出零售市场展现韧性。得益于庞大的市场规模及持续增长的零售额，中国或将在未来几年超过美国成为第一大消费市场，对国际品牌的重要性不言而喻。新的品类和营销方式不断出现，令市场格局更加错综复杂。新旧竞争项目众多，商场业绩差异逐步放大，前瞻性的定位、合理的商户配比和积极的资管策略愈发重要。
2019年，16座城市累计零售商业供应量同比下降11%，为751万平方米。与2018年相比，普遍缺乏具备足够影响力的大型标杆项目。现有优质项目调改带动整体租金走势平稳，全年首层平均租金累计上涨1.3%，空置率微升0.2个百分点至7.3%。其中，空置率最低的深圳为4.3%，则因供应攀至历史新高，空置率升幅最大，同比上升3.4个百分点。
预计2020年全国16座重点城市还将迎来近1,090万平方米的零售供应。商场未来收益表现很大程上取决于运营商专业能力，地段本身已不足以形成足够保障。其中，顶级奢侈品商场受益于境外消费回流，表现仍好于大市。此外，核心商圈的老旧项目改造仍将为投资者关注。


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