一线城市写字楼市场：整体承压，租金创新低

2020 年，一场新型冠状病毒的蔓延扩散，让举国上下陷入一种紧张的氛围之中。
1月26日，国务院办公厅发布了关于延长2020年春节假期的通知。为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，将延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日）。
随后，北京、上海、广州、苏州等多个城市纷纷出台具体实施细则，进一步推迟复工时间。
这直接影响了企业的开工时间，迫使众多公司实行短期的“在家办公”政策。
受此影响，2020年一季度，一线城市整体出租率、租金双降，出租率环比下降1.2%，租金环比下降2.5%。
2020年一季度一线城市平均租金降幅超前5个季度的租金平均降幅2.1%，达到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%，创2019年一季度以来的最大降幅。
受疫情影响，一线城市平均租金集体下跌，北上深平均租金水平创三年最低。北京租金水平遥遥领先，接近12元/平方米/天。上海次之，平均租金在8元/平方米/天左右，深圳和广州的写字楼租金水平保持在6-7元/平方米/天不等。
北上深三城租金下降明显，下降的主要原因有以下两点:
第一，不少非核心区域的新楼入市后拉低了平均租金;
第二，供应量大的同时，需求量在整体经济增速放缓、中美贸易战、新冠疫情等多种功能因素的影响下减少，导致供需失衡，进而租金下降。
分城市来看，广州得益于市场基本面较为健康，并且当前广州市场资产价值较低于其他一线城市，处在价值洼地，因此，资产价值波动较小。
北京市场整体租金远高于其他一线城市，随着空置率日益上涨，整体市场经营情况波动不小，但由于北京政治中心的独特地位，使得该地区资产拥有更高的低风险溢价，因此，整体价值波动较有限，2003年sars期间前后北京市场经营情况波动较大，但整体资产价值依旧坚挺，与此次情况如出一辙。
上海市场化程度较高，因此受到疫情影响的反应也更为明显，整体资产价值略高于其他城市，投资回报率略低于北京，因此价值波动相较其他城市更大。
深圳写字楼供需态势紧张，由于本次调研项目以自持出租类项目为主，市场内存在着的大量的小业主、包租客等相关数据尚未被统计进来，因此，深圳的真实市场波动比目前反映出的情况更大，就当前情况来看，未来半年内深圳的处境更为艰难。
某种程度上讲，本轮疫情也可以视为对一线城市写字楼项目的估值做了一次压力测试。就结果而言，位于一线城市估值区间范围底部的项目估值基本真实地反映了其自身价值，可挤压的水分较少；而位于一线城市估值区间范围顶部的项目则暴露了其抗压能力的脆弱，其自身价值高度依赖稳定繁荣的市场环境，这一现象值得相关投资者警惕。
来源：第一景观


租赁写字楼谈判技巧有些哪些？
如何整体考量“办公楼生命周期”成本，做出明智管理决策？
广州琶洲将再添高层写字楼 国际航运大厦勘察设计招标
今年北京已有20个集体土地租赁房项目获批
长沙甲级写字楼整体空置率环比至42.7%
办公室装修需要避免的误区介绍
上海商办市场需求恢复超预期
上海CBD写字楼租金增长 非CBD区写字楼竞争加剧