城市更新 | 锦和越界·衡山路8号：历史文化与现代时尚交融的风貌保护类文创园区
发布时间：2025-06-24 点击：3
近日，“2024迎新易居论坛暨2023城市更新优秀实战案例发布会”圆满落幕。会议当天正式发布了十五项优秀实战案例。2023城市更新企业实战案例推介活动是由上海易居房地产研究院联袂上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会共同主办。这些优秀案例业态丰富、各具特色，形成了有代表性的做法和经验，希望通过这些企业实战案例的梳理与总结，推广企业实战经验，助力企业形成有特色的新发展模式，从而积极推进我国城市更新事业高质量发展。
锦和越界·衡山路8号
历史文化与现代时尚交融的风貌保护类文创园区
申报企业：上海锦和商业经营管理股份有限公司
摘要锦和越界·衡山路8号位于衡山路与乌鲁木齐南路路口，坐落于上海保护规模最大的衡复历史风貌区的核心区域，项目地处国际礼拜堂、美童公学与盛宣怀住宅三处优秀历史建筑之间，由1个优秀历史建筑——美童公学水塔和2栋当代建筑组成。
锦和商管以“尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生”为更新理念，根据项目区位和特性，将其定位为具有文化时尚功能和现代化办公功能的文创园区。在保护历史文化建筑和衡山路街区整体风貌的前提下，通过建筑更新、局部优化和功能重塑，进行了设计改造。在运营阶段，通过专业化运营，确保商业氛围和办公气质相配合，构建文化休闲、商务办公、生活社交、艺术人文的公共平台。为园区企业和商户提供优质的物业服务，构建锦和物业服务高标准流程。总之，通过精心的设计改造、专业化的招商运营和高标准的物业管理服务，将其塑造与衡复历史文化风貌相得益彰的潮流文创园，再度演绎衡复风貌区的活力与浪漫。
锦和越界·衡山路8号被塑造成可以比肩国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，既承载着深厚的历史底蕴，又在城市更新中焕发出新的活力，发挥出新的商业与文化生机，吸引诸多品牌入驻与游客驻足，成为融合创意办公、高端体验式商业的魅力衡复之心和潮流时尚领地。项目获得了“2021年度中国城市更新和既有建筑改造优秀案例”、2021-2022“上海设计100+”、“2023-2025年度上海市文化创意产业园区”、gogo media group 2024 annual lifestyle awards“年度艺术文化生活打卡地标”等荣誉称号。
（一）项目概况锦和越界·衡山路8号位于上海市徐汇区衡山路与乌鲁木齐南路路口，坐落于衡山路—复兴路历史文化风貌区的核心区域。衡复风貌区形成于20世纪上半叶，沿袭了20世纪30、40年代以来的道路网络与空间形态，是上海中心城内规模最大、优秀历史建筑数量最多的历史文化风貌区。项目地处国际礼拜堂、美童公学与盛宣怀住宅三处优秀历史建筑之间，南向隔街与国际礼拜堂相对，西侧与美童公学校舍相邻，东北侧囊括盛宣怀住宅花园。
锦和越界·衡山路8号由1个优秀历史建筑——美童公学水塔和2栋当代建筑组成，并与盛宣怀住宅花园紧密相连。美童公学水塔建于1922年，是美童公学的一部分，由美国建筑设计师亨利·墨菲设计，被列入上海市第四批优秀历史保护建筑名单。盛家花园始建于1900年，隶属于盛宣怀故居的一部分，2017年12月2日，盛家花园入选第二批中国20世纪建筑遗产名单。项目总建筑面积约47800平方米，其中项目内的两栋主体建筑为5号楼和6号楼。
图1：锦和越界·衡山路8号项目示意图
回顾项目背景历史，衡山路曾在20世纪90年代因“酒吧一条街”而闻名，其中，锦和越界·衡山路8号所处地段的前身——“领馆广场”属于其最繁华的黄金地段，人头攒动，夜生活极为丰富。1999年9月，衡山路被列为“上海市十大专业特色街”之首，迎来了其最辉煌的年代。但随后，由于交通制约和业态低端两大主要原因，衡山路开始陷入没落。
锦和商管，作为专业面向城市更新领域的商用物业全价值链集成服务商，通过对城市老旧物业、低效存量商用物业的重新市场定位、设计改造、招商运营管理，在提升物业价值、改善城市面貌的同时挖掘建筑的历史文脉，推动文创产业的孵化发展。锦和商管旗下拥有“越界”和“越都荟”两个项目品牌，及全资物业公司——锦能物业。其中，以“越界”品牌为代表的创意产业园区得到政府、文化创意产业类客户等各方认可。2021年5月，锦和商管与上海水气石商业管理有限公司就“衡山路8号”和“盛家花园”项目签约，由锦和商管承租运营，提供设计改造、招商运营和物业管理服务，将其纳入“越界”品牌下属项目，力图将其重新打造成为衡复风貌区的标志性地标。2022下半年项目正式落成并投入运营。
（二）做法经验锦和商管以“尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生”为更新理念，秉承延续城市文脉，服务中国城市功能升级的愿景，依据《徐汇区衡复历史文化风貌区沿街商业业态发展导则》，在保护历史文化建筑和衡山路街区整体风貌的前提下，通过设计改造、招商运营和物业管理服务等方式，以相对完整的产业链全流程服务，将其塑造为可以比肩国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，打造集文化、创意、艺术及高端生活方式为一身的公共空间。
1、项目定位：具有文化时尚功能和现代化办公功能的文创园区
锦和商管认为，无论是文创园区、产业园区、工业园区、还是科创园区，其最核心的要素是location（区位），区位决定了项目周边氛围和环境，决定了会有怎样的产业聚集，也决定了目标人群。锦和商管潜心打造非标产品，不做传统的简单复制的盒子商业，而是根据每个城市更新项目的区位和特性，进行独到的定位。不同于纯轻资产运营，锦和商管采取了“中”资产运营模式，在项目改造上的投入较大。
图2：锦和越界·衡山路8号项目沿街立面
衡山路8号项目位于衡山路—复兴路历史文化风貌区的核心区域，南接商业中心徐家汇，北邻时尚购物街淮海路，是两大繁华区域间的幽静而高雅的通道，周边具有浓厚的文化氛围和人文底蕴。美、日等13国领事馆及领事官邸环绕其旁，上海图书馆、上海交响乐团、上海话剧艺术中心、上海书画院等在周边聚集，是上海音乐、话剧、艺术资源最集中的地区之一。区域内拥有众多品质餐厅、精品酒店、酒吧、画廊、公园、运动等休闲文化配套，艺术生活氛围浓厚。但作为城市的交通主干道，衡山路承载的车流量大，为酒吧等开放空间业态带来了天然制约。同时，由于特定的经济社会因素，早期规划的酒吧商业业态不再满足区域的未来整体规划，亦不符合周边衡复风貌区高雅、人文、静谧等街区调性。锦和商管根据项目这一区位特性，将其定位为具有文化时尚功能和现代化办公功能的文创园区，契合新经济行业追求的调性。同时，提供从前端设计、施工、商务招标到物业管理的全流程服务，满足行业和客户需要的空间产品及服务。
2、改造理念：“尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生”
根据项目定位，一方面，改造的前提是要充分尊重并研读历史建筑的风貌特征，传承衡山路的历史文脉，提升整体氛围；另一方面，改造还要考虑到后期的招商及运营成效，建筑形态需要契合其经济诉求。项目在以“尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生”的更新理念下，不改变建筑结构，通过建筑更新、局部优化和功能重塑，将衡山路8号打造成了具有独特魅力的当代衡复样本，再度演绎衡复风貌区的活力与浪漫。聘请知名设计团队红崛建筑设计、lab d+h与倘思照明设计，对项目进行设计改造，整体的设计改造原则遵从了场地历史文脉，以修旧如旧的景观设计手法协调了新旧建筑及业态升级带来的冲突和改变。
具体而言，设计灵感借鉴自美童公学的建筑师亨利·墨菲（h.k.murphy）所代表的传统复兴风格建筑流派，以美童公学为源头，参照衡复风貌区的沿街现状建筑与街道尺度关系，延续了街区的建筑色彩——砖红、沙色和水泥质感的灰色，强化了以美童公学为中心的街道界面，协调各边界的建筑语汇，使其恰如其分地融入周边历史建筑的包裹氛围。原有空间内的植物被悉心保留。无论是建筑亦或景观，每个设计元素都在试图融入空间历史文脉的同时，续写当代故事。
图3：园区门头（左）、拱廊设计（右）
建筑设计上调整原有“领馆广场”空间（现5号楼）的层高，提升空间纵深感，以充分利用并提升建筑的使用价值。建筑设计还体现了建筑“虚实之间”的互流互动，以石材为“实”，拼接现代感的材质元素，上部建筑外立面则选择现代、轻盈的玻璃材质作为“虚”，以此平衡建筑体量的厚重感。发掘屋顶平台作为户外延展空间的潜在价值，辅以绿植创造半私密的商业、办公环境。在5号楼（旧建筑）与6号楼（新建筑）之间，人字形半室外走廊和11米宽的间隔通道形成完整回环，串联起这两栋当代（新旧）建筑之间的对话关系。辅以局部放大的空间节点，增加扶梯、天桥等细节，让交通流线变得更加流畅、有趣、便于识别。
室内设计上则借鉴了旧时法式建筑中普遍使用的设计元素，譬如弧形设计、墙面线条、马赛克拼花等，营造出一个国际现代化、温和、有趣的室内场所氛围。5号楼回廊中运用到的特色黑色金属工艺拱廊设计，呈现出独一无二的室内空间效果，塑造了空间的视觉连续性与节奏感，也让室内空间更加层次分明。
图4：室内设计（左）、室内走廊（右）
景观设计方面，重点突出了艺术陶砖的运用。水塔广场出地面段人防的包装，采用红砖立面进行包裹，以期与水塔原有立面及原美童公学红砖建筑融合协调，实现水塔景观区协调统一的古典红砖立面风格，充分体现了古典与现代工艺相互交织的美。
对场地内最重要的历史留存——美童公学水塔进行景观视觉与布局上的核心布置与引入，在项目改造过程中，通过镜面设计，以“天空之星”的设计理念，与西侧的红墙形成对话和互动，人们拾级而上就可以看到水塔的美丽倒影。结合后续品牌发布、展览展陈等活动的置入，将半荒废的历史场地重新赋予生命，转变为精致、高端、开放的场景发生地。
图5：美童公学水塔广场改造前（左）、改造后（右）
3、运营管理：注重精细化招商运营，使商业氛围和办公气质相融合
上海核心区域的改造和更新进入到精细化的纵深发展阶段，平衡各方面的利益诉求是极大的挑战，比如土地价格高、动态成本大、社会和公众的审美要求高等，对于运营团队是极大的考验。面对着这样的挑战，在项目改造时，锦和商管充分考虑招商及未来运营的成效，采取“商办相融”的模式，即商业氛围和办公气质相配合，构建文化休闲、商务办公、生活社交、艺术人文的公共平台，利用文创园区的特有基因，吸引新经济企业入驻。
经过专业的规划及运营，中庭围合式的商业景观空间重现了一个优雅的、动态的、符合当下高端消费群体休闲生活方式的场所。在这个空间注入新的场景业态，成功地将破旧没落的空间打造成集建筑文化展示、时尚展览、艺术体验、摄影展陈、精致餐饮为一体的活力街区。
衡山路8号两栋鲜明的当代建筑，目前已成为创意、设计、时尚工作者的聚集地，群玉山广告、moleskine、tatler尚流杂志等全球知名设计、创意、传媒品牌的入驻将文化赋能衡山路，传承海派文化中优雅、高尚、宁静生活的强大生命力，塑造国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，打造奢华品牌、高端人士聚集的时尚艺术街区。
图6：乌鲁木齐路出口（左）、空中花园（右）
同时，引入相应的精品生活方式配套商业入驻，打造商业场景与衡复风貌的融合。引入德国的百年厨房品牌博德宝poggenpohl、秉承意大利美学的sartorial意大利订制男装、经营世界级定制单车及生活方式的aitacycle，均为上海首店。引入huata'holiday plan花榻，打造碎片化独家空间，阐释美学生活文化：美食+空间+花艺+社交，创造美食、购物、放松、延伸服务等。同时融合各式风味餐饮、网红餐厅，例如：米其林一星级名店sushi ichi鮨一日本日料、whiskybar+书店、氛围感超强的william's steak house威廉姆牛排馆、中国特色咖啡的先驱seesaw咖啡、上海一座难求的日式烧肉居酒屋姐妹店high yaki the sea海鲜居酒屋、老洋房里的时髦居酒屋waza modern izakaya、奶酪爱好者的目的地mozzarella e vino以及被纽约各大主流媒体竞相报道并纷纷首推的冰淇淋店illaboratorio del gelato等。
锦和商管运营团队还动足脑筋，在寸土寸金的地方挖掘更多的空间。如两幢楼的连廊，在空间上用梯度的三曲式，一方面，让中庭的空间更有视觉变化，同时，在2楼的连接空间里构筑了起伏地带，形成场地的曲线美，从旋转楼梯上去，一圈走下来进入室内，或从电梯就可直达某个店铺。设置了12组100余个座位，咖啡、餐饮甚至理发店门口都有外摆座位，也让更多的消费者享受户外的风景。
图7：中庭广场（左）、水塔广场公共活动（右）
此外，在不破坏建筑本身的情况下打造独特ip，继续见证衡山路光阴里的故事。围绕时尚、商业、艺术、典雅等主题，置入现代化的材料及设计手法，形成具有强识别性、标志性的场景，打造独树一帜的海派文化景观新地标。灯光与场地的融合，营造浪漫、舒适的氛围，为社区注入新的活力与内容，从而吸引人流。这里成为高效连接人与文化的物质载体，为建筑、街区等凝固的文化艺术注入时代的活力。
4、物业管理：以客户需求为核心，执行高标准、专业化的服务
锦和越界·衡山路8号作为锦和商管旗下锦能物业项目管理分级a类项目，从管理人员配置、外包方配置及供应商选择、物业管理服务标准等方面，均按照最高标准要求实施。锦能物业总部专门定制了一套sop服务手册，作为衡山路8号物业团队执行标准。
比如项目停车场位于b3层，共计提供停车位217个，其中专项为项目打造智能停车库车位84个、机械停车位54个，车场还包括快速充电桩8个，满足于顾客消费购物所需。项目配置了多处水景景观，每日安排专人清洁水池及园区绿化，致力于打造整洁、美观的园区环境。项目外立面、外置楼梯、塔楼及各处景观，均设置暖光灯带，傍晚来临时由智能化控制自动开启，夜间对整个园区进行渲染，凸显项目品质。在园区管理上，锦能物业自主开发了品控运营管理数字化智能系统，日常报修、巡检问题等工作均可通过数字化管控，达到事事闭环。锦能物业总部，定期对衡山路8号进行强监督检查及辅导，每周至现场检查辅导一次，确保现场执行标准落地达标；每半年对各租户进行一对一满意度调研，并对问题一对一解决，达到客户满意及需要。
（三）项目成效1、打造成了历史与现代、文化与时尚交融的园区，吸引了多家创意企业入驻
经过更新改造后的锦和越界·衡山路8号化身成为具有文化时尚功能和现代化办公功能为主的文创园区，塑造了国际一流水准的历史风貌保护区商业形态。项目现已吸引了包含享有行业盛誉的资深广告公司、精英杂志、高端厨具设计、建筑设计工作室等创意类企业以及相应的精品生活方式配套入驻。于2022年获“2021年度中国城市更新和既有建筑改造优秀案例”、2021-2022“上海设计100+”、“2023-2025年度上海市文化创意产业园区”、gogo media group 2024 annual lifestyle awards“年度艺术文化生活打卡地标”等荣誉称号，打造为摩登与复古交融的时尚街区，让老建筑焕发新光彩，彰显空间的无限魅力，成为了锦和商管在上海传统核心区域打造的又一标杆项目。
2、实现街区与社群、文化、商业的聚合，成为衡山路又一潮流文化地标
如今的锦和越界·衡山路8号不仅作为一个地标性的空间载体，更是城市聚合的中心。经过规划和运营，衡山路8号焕发出新的商业与时尚生机，为历史街区注入新的动感和活力，城市公共生活的活力在此得以复兴，品牌发布、街头骑行、艺术展览......这些充满活力和意趣的活动连接人与建筑，连接街区与城市，完成与社群、与商业、与文化的邂逅与熟识。项目让老建筑焕发新光彩，成为百年衡山路又一潮流文化新地标，厚重的历史与摩登的生活方式在此交融，彰显空间的无限魅力。
图8：社群活动
（四）小结锦和越界·衡山路8号秉承延续城市文脉，服务中国城市功能升级的愿景，在保护历史文化建筑和衡山路街区整体风貌的前提下，通过精心的设计改造、专业化的招商运营和高标准的物业管理服务，将项目商业塑造为可以比肩国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，打造集文化、创意、艺术及高端生活方式为一身的公共空间。如今项目既承载着深厚的历史底蕴，又在城市更新中焕发出新的活力，发挥出新的商业与文化生机，吸引诸多品牌入驻与游客驻足，成为融合创意办公、高端体验式商业的魅力衡复之心和潮流时尚领地。
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锦和越界·衡山路8号
历史文化与现代时尚交融的风貌保护类文创园区
申报企业：上海锦和商业经营管理股份有限公司
摘要锦和越界·衡山路8号位于衡山路与乌鲁木齐南路路口，坐落于上海保护规模最大的衡复历史风貌区的核心区域，项目地处国际礼拜堂、美童公学与盛宣怀住宅三处优秀历史建筑之间，由1个优秀历史建筑——美童公学水塔和2栋当代建筑组成。
锦和商管以“尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生”为更新理念，根据项目区位和特性，将其定位为具有文化时尚功能和现代化办公功能的文创园区。在保护历史文化建筑和衡山路街区整体风貌的前提下，通过建筑更新、局部优化和功能重塑，进行了设计改造。在运营阶段，通过专业化运营，确保商业氛围和办公气质相配合，构建文化休闲、商务办公、生活社交、艺术人文的公共平台。为园区企业和商户提供优质的物业服务，构建锦和物业服务高标准流程。总之，通过精心的设计改造、专业化的招商运营和高标准的物业管理服务，将其塑造与衡复历史文化风貌相得益彰的潮流文创园，再度演绎衡复风貌区的活力与浪漫。
锦和越界·衡山路8号被塑造成可以比肩国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，既承载着深厚的历史底蕴，又在城市更新中焕发出新的活力，发挥出新的商业与文化生机，吸引诸多品牌入驻与游客驻足，成为融合创意办公、高端体验式商业的魅力衡复之心和潮流时尚领地。项目获得了“2021年度中国城市更新和既有建筑改造优秀案例”、2021-2022“上海设计100+”、“2023-2025年度上海市文化创意产业园区”、gogo media group 2024 annual lifestyle awards“年度艺术文化生活打卡地标”等荣誉称号。
（一）项目概况锦和越界·衡山路8号位于上海市徐汇区衡山路与乌鲁木齐南路路口，坐落于衡山路—复兴路历史文化风貌区的核心区域。衡复风貌区形成于20世纪上半叶，沿袭了20世纪30、40年代以来的道路网络与空间形态，是上海中心城内规模最大、优秀历史建筑数量最多的历史文化风貌区。项目地处国际礼拜堂、美童公学与盛宣怀住宅三处优秀历史建筑之间，南向隔街与国际礼拜堂相对，西侧与美童公学校舍相邻，东北侧囊括盛宣怀住宅花园。
锦和越界·衡山路8号由1个优秀历史建筑——美童公学水塔和2栋当代建筑组成，并与盛宣怀住宅花园紧密相连。美童公学水塔建于1922年，是美童公学的一部分，由美国建筑设计师亨利·墨菲设计，被列入上海市第四批优秀历史保护建筑名单。盛家花园始建于1900年，隶属于盛宣怀故居的一部分，2017年12月2日，盛家花园入选第二批中国20世纪建筑遗产名单。项目总建筑面积约47800平方米，其中项目内的两栋主体建筑为5号楼和6号楼。
图1：锦和越界·衡山路8号项目示意图
回顾项目背景历史，衡山路曾在20世纪90年代因“酒吧一条街”而闻名，其中，锦和越界·衡山路8号所处地段的前身——“领馆广场”属于其最繁华的黄金地段，人头攒动，夜生活极为丰富。1999年9月，衡山路被列为“上海市十大专业特色街”之首，迎来了其最辉煌的年代。但随后，由于交通制约和业态低端两大主要原因，衡山路开始陷入没落。
锦和商管，作为专业面向城市更新领域的商用物业全价值链集成服务商，通过对城市老旧物业、低效存量商用物业的重新市场定位、设计改造、招商运营管理，在提升物业价值、改善城市面貌的同时挖掘建筑的历史文脉，推动文创产业的孵化发展。锦和商管旗下拥有“越界”和“越都荟”两个项目品牌，及全资物业公司——锦能物业。其中，以“越界”品牌为代表的创意产业园区得到政府、文化创意产业类客户等各方认可。2021年5月，锦和商管与上海水气石商业管理有限公司就“衡山路8号”和“盛家花园”项目签约，由锦和商管承租运营，提供设计改造、招商运营和物业管理服务，将其纳入“越界”品牌下属项目，力图将其重新打造成为衡复风貌区的标志性地标。2022下半年项目正式落成并投入运营。
（二）做法经验锦和商管以“尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生”为更新理念，秉承延续城市文脉，服务中国城市功能升级的愿景，依据《徐汇区衡复历史文化风貌区沿街商业业态发展导则》，在保护历史文化建筑和衡山路街区整体风貌的前提下，通过设计改造、招商运营和物业管理服务等方式，以相对完整的产业链全流程服务，将其塑造为可以比肩国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，打造集文化、创意、艺术及高端生活方式为一身的公共空间。
1、项目定位：具有文化时尚功能和现代化办公功能的文创园区
锦和商管认为，无论是文创园区、产业园区、工业园区、还是科创园区，其最核心的要素是location（区位），区位决定了项目周边氛围和环境，决定了会有怎样的产业聚集，也决定了目标人群。锦和商管潜心打造非标产品，不做传统的简单复制的盒子商业，而是根据每个城市更新项目的区位和特性，进行独到的定位。不同于纯轻资产运营，锦和商管采取了“中”资产运营模式，在项目改造上的投入较大。
图2：锦和越界·衡山路8号项目沿街立面
衡山路8号项目位于衡山路—复兴路历史文化风貌区的核心区域，南接商业中心徐家汇，北邻时尚购物街淮海路，是两大繁华区域间的幽静而高雅的通道，周边具有浓厚的文化氛围和人文底蕴。美、日等13国领事馆及领事官邸环绕其旁，上海图书馆、上海交响乐团、上海话剧艺术中心、上海书画院等在周边聚集，是上海音乐、话剧、艺术资源最集中的地区之一。区域内拥有众多品质餐厅、精品酒店、酒吧、画廊、公园、运动等休闲文化配套，艺术生活氛围浓厚。但作为城市的交通主干道，衡山路承载的车流量大，为酒吧等开放空间业态带来了天然制约。同时，由于特定的经济社会因素，早期规划的酒吧商业业态不再满足区域的未来整体规划，亦不符合周边衡复风貌区高雅、人文、静谧等街区调性。锦和商管根据项目这一区位特性，将其定位为具有文化时尚功能和现代化办公功能的文创园区，契合新经济行业追求的调性。同时，提供从前端设计、施工、商务招标到物业管理的全流程服务，满足行业和客户需要的空间产品及服务。
2、改造理念：“尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生”
根据项目定位，一方面，改造的前提是要充分尊重并研读历史建筑的风貌特征，传承衡山路的历史文脉，提升整体氛围；另一方面，改造还要考虑到后期的招商及运营成效，建筑形态需要契合其经济诉求。项目在以“尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生”的更新理念下，不改变建筑结构，通过建筑更新、局部优化和功能重塑，将衡山路8号打造成了具有独特魅力的当代衡复样本，再度演绎衡复风貌区的活力与浪漫。聘请知名设计团队红崛建筑设计、lab d+h与倘思照明设计，对项目进行设计改造，整体的设计改造原则遵从了场地历史文脉，以修旧如旧的景观设计手法协调了新旧建筑及业态升级带来的冲突和改变。
具体而言，设计灵感借鉴自美童公学的建筑师亨利·墨菲（h.k.murphy）所代表的传统复兴风格建筑流派，以美童公学为源头，参照衡复风貌区的沿街现状建筑与街道尺度关系，延续了街区的建筑色彩——砖红、沙色和水泥质感的灰色，强化了以美童公学为中心的街道界面，协调各边界的建筑语汇，使其恰如其分地融入周边历史建筑的包裹氛围。原有空间内的植物被悉心保留。无论是建筑亦或景观，每个设计元素都在试图融入空间历史文脉的同时，续写当代故事。
图3：园区门头（左）、拱廊设计（右）
建筑设计上调整原有“领馆广场”空间（现5号楼）的层高，提升空间纵深感，以充分利用并提升建筑的使用价值。建筑设计还体现了建筑“虚实之间”的互流互动，以石材为“实”，拼接现代感的材质元素，上部建筑外立面则选择现代、轻盈的玻璃材质作为“虚”，以此平衡建筑体量的厚重感。发掘屋顶平台作为户外延展空间的潜在价值，辅以绿植创造半私密的商业、办公环境。在5号楼（旧建筑）与6号楼（新建筑）之间，人字形半室外走廊和11米宽的间隔通道形成完整回环，串联起这两栋当代（新旧）建筑之间的对话关系。辅以局部放大的空间节点，增加扶梯、天桥等细节，让交通流线变得更加流畅、有趣、便于识别。
室内设计上则借鉴了旧时法式建筑中普遍使用的设计元素，譬如弧形设计、墙面线条、马赛克拼花等，营造出一个国际现代化、温和、有趣的室内场所氛围。5号楼回廊中运用到的特色黑色金属工艺拱廊设计，呈现出独一无二的室内空间效果，塑造了空间的视觉连续性与节奏感，也让室内空间更加层次分明。
图4：室内设计（左）、室内走廊（右）
景观设计方面，重点突出了艺术陶砖的运用。水塔广场出地面段人防的包装，采用红砖立面进行包裹，以期与水塔原有立面及原美童公学红砖建筑融合协调，实现水塔景观区协调统一的古典红砖立面风格，充分体现了古典与现代工艺相互交织的美。
对场地内最重要的历史留存——美童公学水塔进行景观视觉与布局上的核心布置与引入，在项目改造过程中，通过镜面设计，以“天空之星”的设计理念，与西侧的红墙形成对话和互动，人们拾级而上就可以看到水塔的美丽倒影。结合后续品牌发布、展览展陈等活动的置入，将半荒废的历史场地重新赋予生命，转变为精致、高端、开放的场景发生地。
图5：美童公学水塔广场改造前（左）、改造后（右）
3、运营管理：注重精细化招商运营，使商业氛围和办公气质相融合
上海核心区域的改造和更新进入到精细化的纵深发展阶段，平衡各方面的利益诉求是极大的挑战，比如土地价格高、动态成本大、社会和公众的审美要求高等，对于运营团队是极大的考验。面对着这样的挑战，在项目改造时，锦和商管充分考虑招商及未来运营的成效，采取“商办相融”的模式，即商业氛围和办公气质相配合，构建文化休闲、商务办公、生活社交、艺术人文的公共平台，利用文创园区的特有基因，吸引新经济企业入驻。
经过专业的规划及运营，中庭围合式的商业景观空间重现了一个优雅的、动态的、符合当下高端消费群体休闲生活方式的场所。在这个空间注入新的场景业态，成功地将破旧没落的空间打造成集建筑文化展示、时尚展览、艺术体验、摄影展陈、精致餐饮为一体的活力街区。
衡山路8号两栋鲜明的当代建筑，目前已成为创意、设计、时尚工作者的聚集地，群玉山广告、moleskine、tatler尚流杂志等全球知名设计、创意、传媒品牌的入驻将文化赋能衡山路，传承海派文化中优雅、高尚、宁静生活的强大生命力，塑造国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，打造奢华品牌、高端人士聚集的时尚艺术街区。
图6：乌鲁木齐路出口（左）、空中花园（右）
同时，引入相应的精品生活方式配套商业入驻，打造商业场景与衡复风貌的融合。引入德国的百年厨房品牌博德宝poggenpohl、秉承意大利美学的sartorial意大利订制男装、经营世界级定制单车及生活方式的aitacycle，均为上海首店。引入huata'holiday plan花榻，打造碎片化独家空间，阐释美学生活文化：美食+空间+花艺+社交，创造美食、购物、放松、延伸服务等。同时融合各式风味餐饮、网红餐厅，例如：米其林一星级名店sushi ichi鮨一日本日料、whiskybar+书店、氛围感超强的william's steak house威廉姆牛排馆、中国特色咖啡的先驱seesaw咖啡、上海一座难求的日式烧肉居酒屋姐妹店high yaki the sea海鲜居酒屋、老洋房里的时髦居酒屋waza modern izakaya、奶酪爱好者的目的地mozzarella e vino以及被纽约各大主流媒体竞相报道并纷纷首推的冰淇淋店illaboratorio del gelato等。
锦和商管运营团队还动足脑筋，在寸土寸金的地方挖掘更多的空间。如两幢楼的连廊，在空间上用梯度的三曲式，一方面，让中庭的空间更有视觉变化，同时，在2楼的连接空间里构筑了起伏地带，形成场地的曲线美，从旋转楼梯上去，一圈走下来进入室内，或从电梯就可直达某个店铺。设置了12组100余个座位，咖啡、餐饮甚至理发店门口都有外摆座位，也让更多的消费者享受户外的风景。
图7：中庭广场（左）、水塔广场公共活动（右）
此外，在不破坏建筑本身的情况下打造独特ip，继续见证衡山路光阴里的故事。围绕时尚、商业、艺术、典雅等主题，置入现代化的材料及设计手法，形成具有强识别性、标志性的场景，打造独树一帜的海派文化景观新地标。灯光与场地的融合，营造浪漫、舒适的氛围，为社区注入新的活力与内容，从而吸引人流。这里成为高效连接人与文化的物质载体，为建筑、街区等凝固的文化艺术注入时代的活力。
4、物业管理：以客户需求为核心，执行高标准、专业化的服务
锦和越界·衡山路8号作为锦和商管旗下锦能物业项目管理分级a类项目，从管理人员配置、外包方配置及供应商选择、物业管理服务标准等方面，均按照最高标准要求实施。锦能物业总部专门定制了一套sop服务手册，作为衡山路8号物业团队执行标准。
比如项目停车场位于b3层，共计提供停车位217个，其中专项为项目打造智能停车库车位84个、机械停车位54个，车场还包括快速充电桩8个，满足于顾客消费购物所需。项目配置了多处水景景观，每日安排专人清洁水池及园区绿化，致力于打造整洁、美观的园区环境。项目外立面、外置楼梯、塔楼及各处景观，均设置暖光灯带，傍晚来临时由智能化控制自动开启，夜间对整个园区进行渲染，凸显项目品质。在园区管理上，锦能物业自主开发了品控运营管理数字化智能系统，日常报修、巡检问题等工作均可通过数字化管控，达到事事闭环。锦能物业总部，定期对衡山路8号进行强监督检查及辅导，每周至现场检查辅导一次，确保现场执行标准落地达标；每半年对各租户进行一对一满意度调研，并对问题一对一解决，达到客户满意及需要。
（三）项目成效1、打造成了历史与现代、文化与时尚交融的园区，吸引了多家创意企业入驻
经过更新改造后的锦和越界·衡山路8号化身成为具有文化时尚功能和现代化办公功能为主的文创园区，塑造了国际一流水准的历史风貌保护区商业形态。项目现已吸引了包含享有行业盛誉的资深广告公司、精英杂志、高端厨具设计、建筑设计工作室等创意类企业以及相应的精品生活方式配套入驻。于2022年获“2021年度中国城市更新和既有建筑改造优秀案例”、2021-2022“上海设计100+”、“2023-2025年度上海市文化创意产业园区”、gogo media group 2024 annual lifestyle awards“年度艺术文化生活打卡地标”等荣誉称号，打造为摩登与复古交融的时尚街区，让老建筑焕发新光彩，彰显空间的无限魅力，成为了锦和商管在上海传统核心区域打造的又一标杆项目。
2、实现街区与社群、文化、商业的聚合，成为衡山路又一潮流文化地标
如今的锦和越界·衡山路8号不仅作为一个地标性的空间载体，更是城市聚合的中心。经过规划和运营，衡山路8号焕发出新的商业与时尚生机，为历史街区注入新的动感和活力，城市公共生活的活力在此得以复兴，品牌发布、街头骑行、艺术展览......这些充满活力和意趣的活动连接人与建筑，连接街区与城市，完成与社群、与商业、与文化的邂逅与熟识。项目让老建筑焕发新光彩，成为百年衡山路又一潮流文化新地标，厚重的历史与摩登的生活方式在此交融，彰显空间的无限魅力。
图8：社群活动
（四）小结锦和越界·衡山路8号秉承延续城市文脉，服务中国城市功能升级的愿景，在保护历史文化建筑和衡山路街区整体风貌的前提下，通过精心的设计改造、专业化的招商运营和高标准的物业管理服务，将项目商业塑造为可以比肩国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，打造集文化、创意、艺术及高端生活方式为一身的公共空间。如今项目既承载着深厚的历史底蕴，又在城市更新中焕发出新的活力，发挥出新的商业与文化生机，吸引诸多品牌入驻与游客驻足，成为融合创意办公、高端体验式商业的魅力衡复之心和潮流时尚领地。
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