2021上海办公楼市场展望：解构与重组

新天地其实遇到大麻烦。如同上文所写，或者因为业权的分散、或者因为先天设计规划的问题（【回顾】远方评论 | 企业天地三号楼商场部分（湖滨道）独家解读），日子一天不如一天。前几日与一位出色而活跃的中介朋友叙旧，聊到已经想不到有什么客户是非新天地不可的了。新的123/124项目能否扭转败局，其实任重道远。
恒隆地产的衰败，同样对应了区块内头部项目的更迭。虽然恒隆的aei做得很好，商场更是如日中天，但难以掩盖，恒隆的办公楼已经早就跌落神坛。再也回不去了。有公号鼓吹恒隆是行业的明珠，而在我看来，恒隆已是昨日黄花。这两年的业绩增长都是靠beta、靠市场，而非alpha。
这种板块与项目的迭代就是整个市场的解构与重组。是如下这张图的变化。
这种变化在过去几年中，潜移默化、噬骨侵髓。但我的观点是：在可见的将来，这种变化会疾风骤雨、风云突变。
这种变化基于几个原因：
需求端的剧烈分化。
传统上上海的市场格局有明显的二元特点。内资外资。浦西外资70%内资30%，浦东内资70%外资30%。内外资在办公楼市场上的决策行为、选址偏好截然不同。虽然个别内资客户逐步由于管理的进阶，逐渐接受国际规则。但是本质上，市场的二元结构毫无争议。而这种二元结构，随着post-covid的到来、内外资景气度的巨大差异正在逐渐被颠覆。大量的市场增量都是来自于内资板块。此消彼长，二元市场的平衡会快速被打破。
与此同时，产业结构的重构也在发生。同样来源于post-covid的市场变化。大量来自于热点行业的扩张需求填充市场，tmt/大金融/大消费。与此同时，带来板块的倾斜和分化。与热点行业相关的板块衣食无忧，无关的版块饥寒交迫。
综上两点，整个市场格局的变化由此可见。变局已定。
供应端的迭代。
供应端的迭代同样是重要的因素。虽然产品迭代从未停止。但我们从未见上海有如此规模的核心土地出让计划。前滩、北外滩、徐汇滨江、金陵路、东八块。超高品质的土地最终将带来超品质的开发。对应的是，对于市场里陈旧且管理拖沓项目的无情碾压。如同，恒隆的姑娘恒隆的楼，近在眼前，全上海的美丽白领会有场大迁徙。
持续供大于求造成的残酷竞争。
同时，市场是残酷的。大行的供需预测我就不贴了。反正供大于求是注定的、是持续的。我一直很反感同行谈大市场，“因为整体市场供过于求，所以我们的生意就肯定不会好”。如之前所写的，这种是典型的农民思维。（casanova | 农民与天灾）在残酷的市场竞争之下，老生常谈的主题是细分市场、是分化、是管理、是差异化。
这种竞争又是残酷的刀刀见骨。至今还有不少想要走捷径、找所谓的创新模式、而忽视自己连厕所都擦不干净的业主注定陌路。残酷到滴血，可见大量资产价格重估、大量从业人员被淘汰，整个市场的大变局。


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