二季度广州写字楼市场：租金下调趋势变缓，空置率小幅上升

2020年二季度，广州市地区生产总值10968.29亿元，同比下降2.7%。其中，第一产业增加值为116.17亿元，同比增长4.4%；第二产业增加值为2838.07亿元，同比下降7%；第三产业增加值为8014.05亿元，同比下降0.8%。全市的信息服务业、金融业等行业逆势增长，发挥了重要支撑作用，其中，信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长14.3%，金融业增加值增长8.1%。
二季度广州地区生产总值增速转正，同比增长0.9%。其中，第一、二、三产业增加值增速全面实现正增长，第一产业增长6.2%，比一季度提高3.8个百分点；第二产业由一季度下降17.5%转为增长1.7%，第三产业增长0.4%，比一季度提高2.6个百分点，经济活跃度总体呈现加快回升态势。
图：2018年q1～2020年q2广州gdp、第三产业累计值及同比
二季度广州写字楼市场：租金下调趋势变缓，空置率小幅上升
数据来源：creis中指数据·写字楼版
二季度，全市实现社会消费品零售总额4231.8409亿元，同比下降12.89%，降幅比一季度缩小2.11个百分点。随着疫情的消散，全市固定资产投资增速减缓，总体形势好于预期。上半年，全市固定资产投资在上年同期快速增长24.8%的基础上，同比增长1.5%。
供给与需求
二季度仅新增越秀商圈的星寰国际商业中心入市，新增供应8.9万㎡。预计在下半年，广州将迎来40万㎡的新增供应，其中琶洲、金融城、万博等非核心区域的新增供应量超过全市的60%，存在一定的去化压力；珠江新城和天河体育中心等核心区域供求相对平衡。
从办公楼市场运行情况来看，2020年二季度全市新开工面积为259.41万㎡，出现较大幅度增长，同比增长达154.43%；竣工面积为33.9万㎡，同比下降53.39%。
图：2018年1月～2020年6月广州写字楼新开工和竣工面积
二季度广州写字楼市场：租金下调趋势变缓，空置率小幅上升
需求方面，二季度tmt企业表现突出，录得多个升级搬迁的成交，在占全市租赁交易中占比超八成，其次是专业服务业。
图：2020年q2市场租赁需求行业分析（按租赁面积）
二季度广州写字楼市场：租金下调趋势变缓，空置率小幅上升
租金与空置
二季度，广州甲乙级写字楼平均租金为107.7元/㎡·月，同比下跌10.81%；全市空置率出现小幅上升。受疫情和新增供应的影响，广州甲级写字楼租金承受下行压力，租户策略以节约成本为主，业主提供更灵活优惠的租赁条款来吸引租户，以减轻写字楼的去化压力。
分商圈来看，二季度，天河北、珠海新城、琶洲等区域的甲乙级写字楼的月租金处于相对高位，分别为126.11元/㎡·月、115.0元/㎡·月和110.71元/㎡·月；越秀区域的环市东、北京路的月租金处于中间区域，分别为92.18元/㎡·月和91.16元/㎡·月，租金走势相对平稳；而番禺大道、萝岗则价格相对较低，平均月租金约为70元/㎡·月左右。广州的核心商务区——珠江新城的平均租金水平在全市处于高位，但上半年下调租金以价换量，是唯一录得空置率下降的商务区。
图：2019年5月～2020年6月深圳重点商圈甲乙级写字楼租金走势
二季度广州写字楼市场：租金下调趋势变缓，空置率小幅上升


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