投资写字楼测算回报率的8个公式

很多投资写字楼的人都知道计算投资回报率=（税后月租金-物业管理费）*12/购买房屋单价。在这个计算公式里回报率只要大于8%都算是回报不错的投资，但考虑到会出现空置期、货币贬值等内容，我们还需要知道其他几个投资写字楼的相关公式。
公式一：系数x销售面积(建筑面积)=权重系数
a、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：y亿元。
b、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是楼盘价值最高、价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据楼盘的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商办写字楼的规划布局，周边商办写字楼价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
c、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。
公式二：∑权重系数=总权重系数
a、投资写字楼需要计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
b、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推
公式三：(目标销售总额÷总权重系数)x层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价
在得出写字楼各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商办写字楼的售价。公式五：商办写字楼系数x商办写字楼销售面积(建筑面积)=商办写字楼权重系数
依次类推计算出各个具体商办写字楼的权重系数并相加求和得出该层别商办写字楼的总权重系数。
公式六：∑具体商办写字楼权重系数=层别商办写字楼总权重系数
计算具体商办写字楼总价和具体商办写字楼销售单价。具体商办写字楼总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商办写字楼总权重系数得出的数值再乘于该具体商办写字楼权重系数；具体商办写字楼销售单价等于该具体商办写字楼的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他具体商办写字楼依次类推
公式七：(层别计算销售总额÷层别总权重系数)x具体商办写字楼权重系数=具体商办写字楼总价
公式八：具体商办写字楼总价÷具体商办写字楼销售面积(建筑面积)=具体商办写字楼销售单价。至此，商办写字楼的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体内容调整。国内商办写字楼年平均的回报预期在7%左右,商办写字楼月租金=商办写字楼总价*7%/12商办写字楼在10-15年内回收成本.投资回报率=年租金/售价
以上八个公式是投资写字楼计算自身收益的常用公式，如果觉得比较复杂，可以让专业经纪人帮忙计算给出相关数据，但小编还是建议在投资前自己要对房源未来的升值空间有一个了解，详细的回报率数据是最好的投资辅助。


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