一线城市写字楼空置率创新高

2019年，在经济放缓、需求疲弱的背景下，多地写字楼市场空置率上升，租金下降。综合来看，北京、上海、深圳这三个一线城市去年写字楼市场状况较为相似，都在用给与包括延长免租期等优惠政策，以期实现吸引和留存租户。我们带大家多方面了解一下一二线城市空置率的问题。
供过于求 多地写字楼空置率创新高
世邦魏理仕报告显示，一线城市写字楼空置率明显上升，一连创下多个“历史新高”。截至三季度末，北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来的最高水平，上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%，创下近十年新高。
究其原因，业内人士表示，一方面是经济运行造成的市场波动，另一方面，在产业升级的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出让，“地标性”建筑、超高建筑拔地而起，写字楼供应量迅速增加，明显的供过于求是导致空置率上升的主因。
一线城市写字楼空置率大幅上升
戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京甲级写字楼新增供应约达43万平方米，受新增供应的影响，北京全市和核心商圈空置率水平均较年初有1-2个百分点左右的上升。
由于受到经济增速回落和实体经济多个行业波动的影响，企业扩张趋于谨慎，写字楼租赁需求较弱。同时，租户的租赁决策更趋保守，导致项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。
戴德梁行北中国区研究部主管魏东近日表示，造成高空置率的主要原因是由于租赁需求和供应体量暂时出现不匹配，当然，经济的不景气也是很多城市租赁需求放缓的主要因素。数据显示，过去十年北京市写字楼平均吸纳量为56.1万平方米，但仅2019年前三季度主要入市项目便达到67.8万平方米。
同时，戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈写字楼净吸纳量分别为23.9万平方米和4.1万平方米，分别较2018年同期下滑40.9%和20.6%。
世邦魏理仕报告显示，受非传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响，现有项目净吸纳量为负。除传统金融的主力需求外，科技行业扩张步伐明显放缓，新租占比环比从34%下降至16%。
10月30日，中国国贸发布的三季报显示，2019年1-9月，主营业务之一的写字楼出租房地产的建筑面积35.6万平方米，租金收入11.42亿元。写字楼出租率低于同期。截至期末可出租面积20.7万平方米，平均出租率较上年同期下降1.8%。其中，国贸三期b座的平均租金向下微调，平均出租率更是下降5.9%。
三季报指出，国贸写字楼平均出租率低于上年同期，主要是有租户提前解约或租约到期未续。
事实上，国贸写字楼出租率下滑上半年已经出现。中国国贸半年报显示，2019年上半年主营业务写字楼平均出租率95.4%，较2018年同期的97.4%下降2个百分点。其中，国贸一期出租率93.8%，同比下降3.6个百分点；国贸三期a座出租率96.6%，同比下滑1个百分点；国贸三期b座出租率仅89.2%，下滑高达7.5个百分点。
这两年多地写字楼空置率创新高。这个问题不仅仅存在于一线城市，虽然目前，二线城市经济上紧追一线城市，政策上提供更多优惠，但二线城市的写字楼空置率在28%左右。在天津，长沙等一些城市里，写字楼空置率高达30%以上。这些有一部分是因为写字楼租赁市场供过于求而导致。


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