写字楼迎供应高峰 提升服务成抢客新手段

近日，戴德梁行召开以“大时代下房地产市场新格局”为主题的媒体抢听会，在会上，发布了2018年写字楼市场分析。借此机会，记者特别专访了戴德梁行北中国区写字楼部主管李世春先生，由他解读下2019年写字楼市场情况以及整个行业的未来发展趋势。
记者：2019年国内写字楼市场将会有怎样的发展趋势？
李世春：关于国内写字楼市场，我有几个数字可以跟大家分享一下，截止到第四季度，首先从存量来看，戴德梁行在全国监控的18个主要城市中甲级写字楼总存量是5,554万平方米，这里面分一线和二线城市，四个一线城市的存量是多少呢？3,193万，二线城市是2,361万。预计从2019年-2023年，全国还会新增3,958万的供应，这里面一线城市是2,240万，二线城市是1,718万。从这些数据我们能看出，未来无论是一线还是二线城市，写字楼的供应都很大。其中，有些城市甚至超过了现有的存量，所以这就意味着如果没有有效的市场需求，全国写字楼租金会有下降的压力。
这个是从全国来看的，哪些城市的租金下降压力会大一点呢？比如说厦门、武汉、南京，未来的供应均超过目前写字楼的存量，这个是我们从存量角度去看的。
从租金表现来看，一线城市的发展是比较良好的，四个一线城市平均租金是每月每平方米305.3元。其中北京是遥遥领先的，租金高达每月每平方米400.1元。而二线城市平均租金仅为每月每平方米112.4元，与一线城市的差距还是比较大的。
从空置率的角度看，四季度一线城市空置率基本上都是在一个比较低的水平，平均为10%，北京最低，为8.1%，而核心区只有3.8%。从全国来看，二线城市在过去的一年去化是比较快的，需求也能够有效地增加，在2017年第四季度，二线城市的平均空置率大概是30%左右，一年时间截止到2018年四季度，已经下滑到了26%，可见需求的增长速度。从吸纳的角度来看，2018年全年二线城市的吸纳量已经超过了一线城市，大概占到了全国总吸纳量的51%。
记者：还有一个现在比较火的联合办公，您能谈谈现在联合办公的发展现状，它给写字楼市场带来哪些影响？
李世春：联合办公的崛起是中国共享经济蓬勃发展的一个重要例证，联合办公最初的优选场地一般都选择在一些产业园区，一些品质相对较低、城市边缘地带的写字楼。但随着国内的特殊市场供需环境下，近几年联合办公的市场认同度不断提升，尤其是大量的资本涌入以后，联合办公已经从以前的产业园区、低端的写字楼，逐渐地向城市核心地标性的项目，甲级写字楼甚至购物中心里扩张。
随着联合办公进一步地发展，我想联合办公对于传统写字楼应该讲是机遇与挑战并存。机遇的话是可以在相对短时间内，能够大面积地去化现有的面积，对于项目经营方来讲是可以化解一部分的生存压力。但确实现在也有很多的联合办公，不仅仅是按照工位去租，很大一部分比例按照面积去租，甚至比传统办公对于租户的优势还要大。也就是说，在联合办公里面，如果说你是一个初创型企业，或者是中型的文化创意型企业，成本有可能比自己装一个办公区还要便宜。对于传统办公来讲是有压力的，这是目前一些开发商所担心的。
从市场发展上看，我认为联合办公应该承担其更应该扮演的市场角色，而不仅仅是一个“二房东”。需要有一个鲜明的经营主题，经营好自己的内容，可以是一个专业服务类的社区，可以是it企业的活动场所，或者说是一个音乐主题的交流中心等等。这个在国外是很多的，在国内虽不见，但也是有的，要用自己核心的内容去打造影响力，去吸引优质合作伙伴乃至资本方，而不是简单的抢占地盘，“低买高卖”的粗放经营模式。长久不盈利对每个企业都是有问题的，绝对不是一个长久的思路。所以我觉得还是应该从内容上、社区文化上、运营上去下功夫，找到更合适你发展的空间和方向，期待联合办公百花齐放。
来源：北方网


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