写字楼租赁市场空置率分化 北上广升降各有变化

从宏观角度来说，写字楼租赁市场会受到经济发展速度，行业发展模式等等因素的影响。而行业内大宗交易数量，房源需求来源，租赁需求热度等因素都会让写字楼租赁空置率走势发生变化，我们今天就通过2019年全国写字楼市场的整体情况，来跟大家聊聊一线城市写字楼市场的具体情况
2019年以来，写字楼开发投资增速，由负转正且持续改善。报告显示，1-9月，房地产开发投资累计同比增长10.5%，写字楼开发投资累计同比增长0.8%。虽然写字楼投资增速低于整体房地产投资增速，但对比去年同期11.4%的负增长，表现出积极向好的走势。同时，写字楼新开工面积在连续两年负增长后，于今年转正，截至9月底，2019年写字楼新开工面积5010万平方米，同比增长15.7%，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。
不过，受综合因素影响，写字楼销售持续遇冷，多个核心城市写字楼空置率提升，使写字楼库存在2014至2017年消化周期呈下降趋势后于2018年底再次上升，去化压力仍存。
报告显示，尽管商业地产交易总额屡创新高，写字楼也稳坐最受青睐资产类别，但其交易额占比从2005-2015年年均的55%，下降到2018年的不足40%。写字楼占比下滑主要是其他资产类别的冲击所导致。
重点城市优质写字楼出售标的有限，北京等城市核心区域出售资源更是稀少，因而带动可改造类物业受到投资者关注。同时，重点城市写字楼租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅，使得写字楼的投资收益较低，因此，更多投资商把目光转向增值型资产。此外，零售、酒店、物流等资产投资价值的提升，也一定程度上挤占了写字楼的交易额占比
另外一线城市写字楼租赁市场空置率也出现分化，北京、上海、深圳三个一线城市的写字楼租赁空置率均超过10%，尤其是深圳一度达到了21.2%，比去年上浮了很多，而广州继续保持10%以下的空置率，甚至到了2019年年底下降到了3.7。不过在第三季度之后，北上深三地租赁需求回暖，一线城市写字楼项目的去化周期，以及租赁决策周期均进一步拉长。


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