北京产业园供应增加带来商办市场压力

长期以来，北京的办公物业除了写字楼以外，产业园也扮演了非常重要的角色。根据高力国际对于全北京成熟产业园的梳理，北京已经在地理位置上形成六大成熟产业园子市场，包括位于西北方向的上地和北清路，东北方向的望京酒仙桥区域，西南方的丰台科技园，和东南方向位于亦庄的北京经济技术开发区，以及位于通惠河沿岸的通惠河传媒走廊。
因此，预计到2020年底，基于八大核心办公楼子市场以及六大成熟产业园子市场的统计，全北京办公业态总体量将超过3,300万平方米，其中甲乙级写字楼体量将超过1,800万，成熟产业园体量将超过1,500万平方米。
3,300万平方米是什么概念呢？高力国际华北区研究部董事陆明提出，假设按照人均办公面积7平米计算，3,300万平方米基本上就是一个服务着北京400多万工作人口的巨大市场。在市场规模方面，预计到2020年底，全办公业态年租金规模将超900亿元，其中甲级写字楼超过420亿元，乙级写字楼约250亿元，产业园近230亿元。
高力国际华北区研究部董事陆明表示，北京的产业园发展已经经历了近 20 年，整体的成熟产业园市场格局已经基本形成。
从 2016 年北京的十三五规划开始，北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合理健康发展。2017
年，北京更是重新定义了发展重点，力求将北京打造成全国科技创新中心。从2017年开始，北京市开始进一步细化产业园区发展的相关政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区进行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放了更为清晰的产业范围界定。
随着近两年高供应量逐渐推高空置率，产业园市场平均租金也进入下行轨道。全市平均租金从2018 年
134 元每月每平米下降到 2019 年末的 130 元每月每平米，到 2020 年底可能会进一步下探到 125 元每月每平米左右。从租金的走势来看，全市成熟产业园市场呈现出和甲级写字楼市场相似的趋势，供应量高企提升了整个市场的供应压力，整体租金应声进入下调通道。
来源：乐居财经


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