写字楼的至暗时刻| 远川商业评论
发布时间：2024-08-30 点击：88
作者：蒋天悦、陈畅(文章转载至微信公众号:远川商业评论)
支持：远川研究所宏观组 原文点击:写字楼的至暗时刻
5月12日，推特ceo杰克·多尔西向全体员工发布了一封邮件，即使疫情结束，除了服务器维修岗等必须要亲自到现场的工作，部分员工可以无限期在家办公。
尽管推特是目前唯一一个明确选择该种模式的科技公司，但这意味着在家办公已经从一种应急措施验证为切实可行的办公模式。在家办公一旦真正推行，影响最大的还是写字楼市场。
不过，办公模式的转变不是朝夕就能完成，利弊权衡也要经过长期试验。远忧大可不必立刻就想，近患却是不得不面对。从年初至今，写字楼市场遭遇重创，并且影响还在持续。
part 1. 市场：寒风凛冽
自1998年房改以来，我国写字楼市场经历过两次建设潮，2003年前后在新区建设潮下写字楼供给有了第一波高峰，但因为当时国内写字楼数量不多，供给很快便被激增的需求消化。而2010-2014年的开发潮，才真正导致现在写字楼大面积供给过剩。
从2016年之后写字楼建设潮渐渐退去，2018年出现2000年以来首次负增长，即便供给开始有意减少，写字楼市场并没有出现好转，供给过剩的情况一直存在。可妹想到的是，一场疫情的意外到来，让这个本就“不富裕”的市场，雪上加霜。
在写字楼租赁市场中，春节过后往往会出现一个租赁小高峰，客户在此期间将制定新的租赁计划，去各个写字楼比较看房签约。与疫情的影响程度相关，海南受到的冲击最大，一季度国内航班大面积停飞不仅使旅游受阻，也打消了前往海南置业办公的需求意愿，海口国贸商圈环比下跌2.44%，居全国二线城市之首。
海口，只是险象环生里的一个切面。作为中国经济风向标的北山广深四城，一季度一线城市的36个主要商圈中，只有被炒房顶在风口浪尖上的深圳有幸存，深圳前海商圈的写字楼租金环比小涨了0.16%，其余35个商圈写字楼租金全线下跌[1]。
part 2. 写字楼：做区域的生意
写字楼与住宅不同，对于区域的要求更加严格。在首次购房、改善房等刚性需求的托底下，购房需求在不同城市乃至小县城中普遍存在。写字楼则更多受到城市经济发展水平、区域产业结构的影响，导致不同城市写字楼市场的景气度差异显著。
从2019年写字楼空置率水平可以很直观的看到，一线城市的空置率相比二线城市整体更低，最低的广州只有5%，最高的天津可以达到45%，相当于一个满员，一个空了一半，差距惊人。二线城市内部也存在分化，天津、武汉、重庆的空置率水平都超过了30%，宁波和南京能保持在15%以下。
一二线城市写字楼市场的差异体现在租金上同样明显。北京以每月每平超过400元的租金价格傲视全国，国贸cbd、金融街、中观村里簇拥着互联网新贵和金融巨富。相形之下，上海、广州、深圳只能属于第二梯队，二线城市齐排第三梯队，不过二线城市内部的平均租金水平差距并不大。
除了与住宅有区别，写字楼与shopping mall也不同，运营管理难度不高，地域的重要性就显得更重要。shopping mall会因为更好的运营管理带来更高的租金溢价，写字楼则很难获此收益。因此在一个第三产业占比更高、产业集聚能力更强、区域环境更优的城市，写字楼才具有更好的投资机会。
反之，我们也可以从写字楼中出租公司的行业分布一窥当地产业结构。北京、广州、深圳均是以互联网为代表的tmt行业分布最广，上海则是发挥总部经济优势，也是金融大本营。深圳的产业结构对比其他三个城市就比较单一，基本不见制造业、能源、物流业的身影，上海的产业分布更均衡，也更多样化。
写字楼的生意与一地的区域经济关系紧密，自然也成了反映当地经济实况的晴雨表。
part 3. 上海：企业的晴雨状况
今年一季度，上海在疫情影响下并没有新的写字楼竣工交付，随着复工复产基本完成，延期项目的交付将在未来一年时间里带来供应高峰。根据莱坊研究院的估算，至少有220万平方米的新供应面积将进入，加上经济实际复苏情况，写字楼空置率会继续攀升。
危机之下，写字楼纷纷下调租金应对，但也出现了不同的出租结果。在人民广场和世纪大道片区，即使租金下调空置率仍然上升，两个区域的租金平均在8.5元/平方米/天，中等偏高，即使租金下调部分企业仍旧选择搬离，以降低租金和办公成本。
小陆家嘴区域和上海火车站区域，租金下调出现了成效，二者分别吸引了两个群体。
陆家嘴片区的租金问鼎全上海，租金下调一方面留住了这些对价格并不敏感的企业，甚至还可能吸引部分有潜在“消费升级”需求的企业入驻。
更多企业的换租方向还是从大面积转向小面积、从高价转向低价以节省成本。作为空置率高达全市第二的上海火车站片区，租金下调吸引了部分企业转移至此，使得空置率有所下降。
虹桥商务区和前滩商务区是唯二出现租金上升带动空置率下降的区域。虹桥和前滩的租金水平相对不高，前者靠近虹桥交通枢纽，后者号称要打造“第二个陆家嘴”，地理优势和环境优势吸引更多有换租需求的企业迁至此地，需求上升带动了租金上升。
经济寒潮席卷下，多数企业通过减少规模、换租等方式自保，但依然有互联网、新媒体、医药类企业在逆势扩张，这部分企业稍稍撑起了下坠中的写字楼市场。
在上海这张写字楼晴雨表中，我们看到情况并没有到最糟，还是有大量企业支付得起陆家嘴片区的租金。但最坏的时刻显然也没有过去，更多企业用脚投票，“消费降级”的群体依然在选择外迁。
一季度只是吹响了写字楼之争、企业存活战的前哨。对于随时可能到来的枪声，每个人都要时刻准备着。
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5月12日，推特ceo杰克·多尔西向全体员工发布了一封邮件，即使疫情结束，除了服务器维修岗等必须要亲自到现场的工作，部分员工可以无限期在家办公。
尽管推特是目前唯一一个明确选择该种模式的科技公司，但这意味着在家办公已经从一种应急措施验证为切实可行的办公模式。在家办公一旦真正推行，影响最大的还是写字楼市场。
不过，办公模式的转变不是朝夕就能完成，利弊权衡也要经过长期试验。远忧大可不必立刻就想，近患却是不得不面对。从年初至今，写字楼市场遭遇重创，并且影响还在持续。
part 1. 市场：寒风凛冽
自1998年房改以来，我国写字楼市场经历过两次建设潮，2003年前后在新区建设潮下写字楼供给有了第一波高峰，但因为当时国内写字楼数量不多，供给很快便被激增的需求消化。而2010-2014年的开发潮，才真正导致现在写字楼大面积供给过剩。
从2016年之后写字楼建设潮渐渐退去，2018年出现2000年以来首次负增长，即便供给开始有意减少，写字楼市场并没有出现好转，供给过剩的情况一直存在。可妹想到的是，一场疫情的意外到来，让这个本就“不富裕”的市场，雪上加霜。
在写字楼租赁市场中，春节过后往往会出现一个租赁小高峰，客户在此期间将制定新的租赁计划，去各个写字楼比较看房签约。与疫情的影响程度相关，海南受到的冲击最大，一季度国内航班大面积停飞不仅使旅游受阻，也打消了前往海南置业办公的需求意愿，海口国贸商圈环比下跌2.44%，居全国二线城市之首。
海口，只是险象环生里的一个切面。作为中国经济风向标的北山广深四城，一季度一线城市的36个主要商圈中，只有被炒房顶在风口浪尖上的深圳有幸存，深圳前海商圈的写字楼租金环比小涨了0.16%，其余35个商圈写字楼租金全线下跌[1]。
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写字楼与住宅不同，对于区域的要求更加严格。在首次购房、改善房等刚性需求的托底下，购房需求在不同城市乃至小县城中普遍存在。写字楼则更多受到城市经济发展水平、区域产业结构的影响，导致不同城市写字楼市场的景气度差异显著。
从2019年写字楼空置率水平可以很直观的看到，一线城市的空置率相比二线城市整体更低，最低的广州只有5%，最高的天津可以达到45%，相当于一个满员，一个空了一半，差距惊人。二线城市内部也存在分化，天津、武汉、重庆的空置率水平都超过了30%，宁波和南京能保持在15%以下。
一二线城市写字楼市场的差异体现在租金上同样明显。北京以每月每平超过400元的租金价格傲视全国，国贸cbd、金融街、中观村里簇拥着互联网新贵和金融巨富。相形之下，上海、广州、深圳只能属于第二梯队，二线城市齐排第三梯队，不过二线城市内部的平均租金水平差距并不大。
除了与住宅有区别，写字楼与shopping mall也不同，运营管理难度不高，地域的重要性就显得更重要。shopping mall会因为更好的运营管理带来更高的租金溢价，写字楼则很难获此收益。因此在一个第三产业占比更高、产业集聚能力更强、区域环境更优的城市，写字楼才具有更好的投资机会。
反之，我们也可以从写字楼中出租公司的行业分布一窥当地产业结构。北京、广州、深圳均是以互联网为代表的tmt行业分布最广，上海则是发挥总部经济优势，也是金融大本营。深圳的产业结构对比其他三个城市就比较单一，基本不见制造业、能源、物流业的身影，上海的产业分布更均衡，也更多样化。
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今年一季度，上海在疫情影响下并没有新的写字楼竣工交付，随着复工复产基本完成，延期项目的交付将在未来一年时间里带来供应高峰。根据莱坊研究院的估算，至少有220万平方米的新供应面积将进入，加上经济实际复苏情况，写字楼空置率会继续攀升。
危机之下，写字楼纷纷下调租金应对，但也出现了不同的出租结果。在人民广场和世纪大道片区，即使租金下调空置率仍然上升，两个区域的租金平均在8.5元/平方米/天，中等偏高，即使租金下调部分企业仍旧选择搬离，以降低租金和办公成本。
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经济寒潮席卷下，多数企业通过减少规模、换租等方式自保，但依然有互联网、新媒体、医药类企业在逆势扩张，这部分企业稍稍撑起了下坠中的写字楼市场。
在上海这张写字楼晴雨表中，我们看到情况并没有到最糟，还是有大量企业支付得起陆家嘴片区的租金。但最坏的时刻显然也没有过去，更多企业用脚投票，“消费降级”的群体依然在选择外迁。
一季度只是吹响了写字楼之争、企业存活战的前哨。对于随时可能到来的枪声，每个人都要时刻准备着。
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