投资写字楼的回报如何计算

随着经济的飞快发展，我国的企业在短短的30年里完成了量到质的转变，华为、比亚迪等一批批优秀的企业逐步发展壮大，这些企业的成长与转变，必然伴随了写字楼的成长和变化。
所有的企业在发展过程中都会面对办公空间的问题，从开始的一副桌椅，到后面的一间办公室，再到属于自己的办公场所甚至办公楼，这些成本都成为企业无法避免的一种投资，会随着公司的发展而不断攀升。
而投资必然产生回报，租用办公室的回报是可以利用场地得到相应的生产价值；但是更多有实力的企业往往会选择购买写字楼，可用于自用、出租、转化为固定资产，这会带来更多的附加价值。
投资写字楼的回报计算
对写字楼进行投资，大家最关注的问题必然是回报，下面给大家提供几个收益的计算参考。
租金回报率计算公式:(税后月租金-按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内按揭款)
优点:这种计算方式综合考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用的范围更广，还可估算资金回收期的长短。
不足:在未考虑前期的其他投入和资金的时间损耗的情况下。不可以解决多套投资的现金分析问题，且其有一定的片面性，不能作为最理想的投资分析工具。
租金回报率分析法计算公式:(税后月租金-每月物业管理费)*12/购买商铺总价
优点:此种方式得出的数值越大，说明项目越值得投资。既考虑了租金、房价，又考虑到了两种条件的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足:没有考虑到全部的投入与产出以及资金的时间损耗成本，因此也不能作为投资分析的全面依据，无法对按揭付款提供具体的分析。
（一般来说，如果某个写字楼的单位年回报率能达到8%~10%，就可投资购买。若年回报率超过10%，则属上乘产品，建议不要错过。）
内部收益率法计算公式:累计总收益/累计总投入=月租金*投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等费用+累计按揭款+累计物业管理费)。
优点:此法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面的因素，可与租金回报率相结合使用。内部收益率可理解为银行存款，不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。
不足:通过计算内部收益率去判断投资价值，是以当下的数据为依据推断未来，而未来租金的变化是未知数。
注:上述公式皆以按揭为例，未考虑付息、中介费支出等;累计收益与投入均考虑在投资期限范围内。


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