深圳写字楼租赁市场遇冷

回望过去一年，深圳写字楼买卖的热度从年初一直传导至年尾。2019年的最后一天，深圳再爆“8层写字楼被打包出售”消息。但与买卖市场截然不同的是写字楼租赁市场。两方市场分化严重。
据戴德梁行数据，2019年深圳大宗交易总额达到549亿元，占全国总交易量近1/5，其中写字楼最受投资者青睐。然而，与买卖市场形成鲜明对比的是租赁市场的“凉意阵阵”，出现了租金滑坡、空置率攀升的“寒冬”局面。1月10日，世邦魏理仕发布报告称，2019年，深圳写字楼新空置率升至20%。这直接带来了租金的下调。
“两边的情况为什么分化？我认为这跟市场的长短周期有关，部分投资者在市场不明朗的情况下进入，并非看重明后两年的短期投资回报率，而是对中长期做了积极正面的研判。”1月20日，戴德梁行华南区写字楼部主管及高级董事罗进良告诉时代周报记者。
买卖成交活跃
2019年，深圳写字楼的买卖市场交投“火热”，浮现出多宗写字楼整栋或大面积购买。
戴德梁行统计数据显示，深圳房地产大宗交易占全国总交易量近1/5，累计成交55宗，成交额达549亿元，同比增长76%，创下历史新高。其中，超过90%的成交金额发生在深圳核心区域，同时，超大型成交频现，全市成交额20亿元以上交易共8宗，占成交总额超80%。具体到写字楼市场的大宗交易，根据媒体2019年4月报道，华侨城地产、华侨城股份与中国人寿就华侨城大厦项目整售及整租事宜签署协议，该宗地产并购交易涉及交易总金额近180亿元，其中整售交易金额近120亿元。此外，2019年12月，华润前海大厦t2栋整栋写字楼，被爆出售给中信集团旗下中信保诚人寿，总价80亿元左右。
综观这些交易，内资自用型买家以及投资机构依然是写字楼大宗交易的主力，同时越来越多的港资，关注并收购深圳优质写字楼，作为驻深办公或资产配置用途。
对于接下来的市场表现，1月19日，一位机构人士对时代周报记者表示，在政策层面受到粤港澳大湾区建设、先行示范区建设等多重利好影响，预计写字楼买卖将继续呈现出活跃状态。同时，高力国际近期报告预测，从新增供应、空置率、净吸纳量、租金表现的四大写字楼市场因素看，2020年将继续成为办公楼收购及退出的机会窗口。
租赁市场遇冷
与买卖市场的高热状态不同，受金融企业离场、包租公司退租等因素影响，深圳写字楼租赁市场“寒气逼人”，面临巨大考验。
1月19日，深圳福田区从事地产租赁业务的刘明（化名）对时代周报记者表示：“附近无论是高端写字楼，还是中低端写字楼，基本上租金都在往下走，价格再让步一点也可以，降价总比空着强。”
降价成为市场常态背后，一方面是供应井喷，另一方面是需求收缩。
根据世邦魏理仕的统计，2019年深圳写字楼市场新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。
此外，戴德梁行数据显示，2019年，深圳连续4年写字楼新供应量超过50万平方米，总存量达到552.4万平方米。全年累计吸纳量仅为10.2万平方米，较2018年下降77.7%，为4年来最低水平，供需不平衡状态加剧，市场持续承压，空置率达到过去10年的最高水平。
上述机构人士透露，去年深圳一地标性建筑还被爆曾出现10层近3万平方米的写字楼退租情况。
去年6月，深圳一家创业型科技公司高层曾告诉时代周报记者，2018年公司生意拓展不力，到年末利润并不理想，为了节省开支，从中心区的写字楼搬到了宝安一个相对便宜的中端写字楼办公。
不过，科技、金融仍是租赁市场最为活跃的板块。记者在采访中了解到，去年，深圳电猫科技有限公司租下信利康大厦1.5万平方米的写字楼空间，中国银联在中国人寿大厦承租了4000平方米的办公区域。
世邦魏理仕的研究报告指出，科技产业持续发展为优质写字楼贡献了重要的需求份额，占比超过4成。其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二的需求板块。
近日，世邦魏理仕报告指出，2020年的租赁市场表现并不乐观。根据其预计，未来一年有超过100万平方米的新增供应入市。整体市场空置率将继续走高，租金表现也将面临一定压力。
但在写字楼租赁市场遇冷的情况下，业主们也在积极调整租赁策略。业主一方面通过调整写字楼租金及改变写字楼租赁策略来应对困难；另一方面，也寄希望于城市经济发展，以及政策刺激需求。其实持续发展的科技需求以及传统金融和非传统金融需求保持着一定发展，未来5年深圳写字楼供应仍将持续增加，未来深圳写字楼租赁市场还有非常多元的想象空间的。


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